Was bringt das neue Maklergesetz?
Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Wer zahlt was?
Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB) bundesweit einheitlich, wie die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien verteilt wird. Vorher zahlten in Berlin und Hamburg meist allein die Käufer. Diese einseitige Abwälzung ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr zulässig, wenn der Käufer Verbraucher ist. Wir fassen zusammen, was heute gilt und was das für Ihren Verkauf bedeutet.
Für welche Immobilien die Regelung gilt
Die Provisionsteilung gilt für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Auf die Selbstnutzung kommt es nicht an, auch der private Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung fällt darunter. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Büro- und Logistikflächen sowie unbebaute Grundstücke. Dort bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.
Die drei zulässigen Modelle
Doppeltätigkeit: Ist der Makler für Verkäufer und Käufer tätig, muss er von beiden Seiten eine Provision in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Erlässt er einer Partei die Provision, entfällt auch der Anspruch gegen die andere.
Abwälzung: Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen (§ 656d BGB). Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen eigenen Anteil beglichen hat.
Reine Innenprovision: Der Verkäufer trägt die Courtage vollständig. Dieses Modell bleibt zulässig und hat einen Nebeneffekt: Der Makler ist wirtschaftlich allein seinem Auftraggeber verpflichtet und kann in Preisverhandlungen konsequent dessen Interessen vertreten.
Textform ist Pflicht
Der Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht die Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Mündliche Provisionsabsprachen sind unwirksam. Für Sie als Verkäufer oder Käufer schafft das Transparenz: Die vereinbarte Provision ist dokumentiert und überprüfbar.
Wie hoch ist die Provision?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Höhe bleibt Verhandlungssache. Marktüblich sind in Berlin insgesamt bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, bei Teilung also bis zu 3,57 Prozent je Partei. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR zahlen Verkäufer und Käufer je 14.280 EUR. Die konkrete Höhe gehört in den Maklervertrag und richtet sich auch nach dem Leistungsumfang.
Lohnt sich der Verkauf mit Makler trotz eigener Kostenbeteiligung?
Seit der Neuregelung tragen Verkäufer in Berlin einen Teil der Courtage selbst. Manche erwägen deshalb den Verkauf in Eigenregie. Rechnen Sie nüchtern: Ein zu niedrig angesetzter Angebotspreis kostet bei 400.000 EUR Objektwert schnell 20.000 EUR und mehr, ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung und drückt am Ende ebenfalls den Erlös. Dazu kommen Wertermittlung, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten und die Vorbereitung des Notartermins. Professionelle Marktkenntnis zahlt die Provision in vielen Fällen über den erzielten Preis zurück.
Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
