Die Immobilie als Vorerbe
Immobilie zu Lebzeiten übertragen: So funktioniert die vorweggenommene Erbfolge
Ein großer Teil der Erbschaften in Deutschland umfasst heute eine Immobilie. Damit darüber später kein Streit entsteht, übertragen viele Eigentümer Haus, Wohnung oder Vermögen bereits zu Lebzeiten auf die Nachkommen. Dieses Vorgehen heißt vorweggenommene Erbfolge. Richtig gestaltet spart sie Steuern und schafft klare Verhältnisse. Es gibt jedoch einiges zu beachten.
Ein typisches Beispiel
Die eigenen vier Wände sind Ihnen zu groß geworden, seitdem die Kinder ausgezogen sind. Sie haben Ihr Haus verkauft und sind in eine altersgerechte Eigentumswohnung gezogen. Vom Verkaufserlös haben Sie sich eine lange Reise gegönnt, der Rest ging an die Enkelkinder. Eine Frage bleibt offen: Was wird später aus der Eigentumswohnung?
Was die vorweggenommene Erbfolge bedeutet
Bei der vorweggenommenen Erbfolge übertragen Sie Ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten, meist per notariellem Übergabevertrag. Der wichtigste Vorteil liegt bei der Steuer: Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie im Erbfall, also 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro je Kind. Diese Freibeträge können Sie alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Wer früh überträgt, kann eine Immobilie so oft ganz ohne Schenkungsteuer weitergeben.
Seit 2023 gelten zudem geänderte Bewertungsregeln. Viele Immobilien werden steuerlich deutlich höher angesetzt als früher. Eine frühzeitige Übertragung mit klug genutzten Freibeträgen ist dadurch wichtiger geworden.
Die vorweggenommene Erbfolge eignet sich vor allem, wenn einzelne Vermögenswerte wie eine Immobilie gezielt an bestimmte Personen gehen sollen, etwa an den Ehepartner oder ein Kind. Beachten Sie: Es handelt sich häufig um mehr als eine reine Schenkung. Auch Belastungen wie eine laufende Grundschuld können mit übergehen. Die Übernahme eines Darlehens erfordert allerdings die Zustimmung der finanzierenden Bank.
Sichern Sie Ihre eigene Existenz: Nießbrauch oder Wohnrecht
Wer Vermögen zu Lebzeiten überträgt, gibt einen Teil seiner Existenzgrundlage aus der Hand. Behalten Sie deshalb Rechte am übertragenen Vermögen. Zwei Varianten sind üblich, und der Unterschied ist im Alltag entscheidend:
Mit dem Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie weiterhin nutzen und verwalten. Sie dürfen sie auch vermieten und behalten die Mieteinnahmen. Das ist wichtig, falls Sie später etwa in eine Pflegeeinrichtung ziehen.
Mit einem Wohnrecht dürfen Sie selbst in der Wohnung leben. Eine Vermietung an Dritte ist damit in der Regel ausgeschlossen. Ziehen Sie aus, läuft das Wohnrecht ins Leere.
Ein weiterer Punkt wird oft missverstanden: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht verhindert einen Verkauf der Immobilie nicht. Der neue Eigentümer kann die Wohnung veräußern, Ihr Recht bleibt dann gegenüber dem Käufer bestehen. Wollen Sie einen Verkauf ausschließen, müssen Sie das vertraglich regeln.
Rückforderungsrechte vereinbaren
Nehmen Sie deshalb Rückforderungsrechte in den Übergabevertrag auf. Damit können Sie die Immobilie in definierten Fällen zurückverlangen und werden wieder Eigentümer. Typische Fälle sind ein Verkauf ohne Ihre Zustimmung, eine drohende Privatinsolvenz des Übernehmers, dessen Vorversterben oder eine Scheidung. So stellen Sie sicher, dass das Vermögen in der Familie bleibt.
Wichtig zu wissen: Pflichtteil und Nießbrauch
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann Pflichtteilsansprüche enterbter Angehöriger verringern. Der Anspruch schmilzt über zehn Jahre nach der Schenkung schrittweise ab. Achtung: Behalten Sie sich den Nießbrauch an der gesamten Immobilie vor, beginnt diese Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen. Steuerersparnis und Pflichtteilsreduzierung lassen sich also oft nicht gleichzeitig voll erreichen. Welche Gestaltung für Sie passt, hängt von Ihren Zielen ab.
Lassen Sie sich beraten
Übergabevertrag, Nießbrauch, Rückforderungsrechte und Steuerfragen greifen ineinander. Ziehen Sie deshalb frühzeitig einen Immobilien-Profi hinzu und lassen Sie die rechtliche und steuerliche Gestaltung durch Notar und Steuerberater prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Fragen Sie sich, was aus Ihrer Immobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.
030 – 2000 399 66
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
