Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wie viel sie wert ist. Oft verkaufen private Eigentümer unter Wert oder finden keinen Käufer, weil sie ihre Immobilie zu einem zu hohen Preis angeboten haben. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei Verfahren. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Doch bei welchen Immobilien wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Bei diesem Verfahren geht es um den Sachwert, also die Bausubstanz der Immobilie. Dazu werden die Herstellungskosten berechnet: Wie viel würde es kosten, das Gebäude unter aktuellen Bedingungen und Preisen noch einmal genau so zu bauen? Der Wert des Gebäudes wird dabei getrennt vom Grundstück ermittelt. Das Grundstück wird meistens mit dem Vergleichswertverfahren bewertet, auf Basis der Bodenrichtwerte. Abschließend werden beide Ergebnisse addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu erhalten.

Was in die Bewertung einfließt

Beim Sachwertverfahren zählen unterschiedliche Elemente einer Immobilie: Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung, aber auch Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten sowie deren Zustand. Für die angenommenen Herstellungskosten nutzen Wertermittler die Normalherstellungskosten, standardisierte Tabellen, die nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard unterscheiden. Sachverständige und erfahrene Immobilienprofis arbeiten fast täglich mit diesen Werten und wissen, welche Tabelle für welches Objekt gilt.

Alterswertminderung: So rechnet der Gutachter

Nachdem feststeht, was der Neubau der Immobilie kosten würde, wird die Alterswertminderung abgezogen. Sachverständige gehen bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Daraus ergibt sich eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent pro Jahr. Ein Beispiel: Betragen die Herstellungskosten einer Immobilie 200.000 Euro, liegt der Gebäudesachwert nach 10 Jahren bei 175.000 Euro. Die Rechnung: 1,25 % von 200.000 Euro sind 2.500 Euro, mal 10 Jahre ergibt 25.000 Euro Abzug.

Mit Sanierung und Modernisierung wirken Sie diesem Wertverlust entgegen. Eine moderne Heizungsanlage, gedämmte Fassaden und neue Fenster verlängern die Restnutzungsdauer und können eine Immobilie rechnerisch fast wieder auf Neubaustand bringen.

Der Sachwertfaktor bringt den Markt ins Spiel

Zum Schluss fließt der sogenannte Sachwertfaktor (früher Marktanpassungsfaktor) in die Berechnung ein. Er setzt den ermittelten Wert in Relation zu den tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Immobilien und bildet damit die aktuelle Nachfrage ab. In Regionen mit geringer Nachfrage wird der ermittelte Sachwert dadurch nach unten korrigiert. In gefragten Lagen fällt der Verkehrswert dagegen oft höher aus als der reine Sachwert. Die Sachwertfaktoren berechnen deutschlandweit die örtlichen Gutachterausschüsse für verschiedene Objektarten.

Welches Wertermittlungsverfahren sich am besten eignet, das Sachwert-, das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren, hängt von der Immobilie und dem Bewertungsanlass ab. Ein erfahrener Sachverständiger oder Makler trifft diese Wahl anhand des konkreten Objekts.

Der Immobilienwert entscheidet übrigens auch über Ihre Finanzierung: Banken ermitteln daraus den Beleihungswert und damit Ihre Konditionen. Sie planen einen Kauf, Verkauf oder eine Umschuldung? Als Kreditvermittler zeigen wir Ihnen, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie für eine günstige Finanzierung nutzen. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

• https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren
• https://de.wikipedia.org/wiki/Grundstücksbewertung
• https://www.sprengnetter.de/wissensportal/immobilienbewertung-alle-wichtigen-informationen/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Steuerberater und/oder Finanzierungsexperten klären.