Grundbucheinträge: Rechte, Pflichten, Belastungen
Jeder Eigentümer einer Immobilie ist im Grundbuch eingetragen. Allerdings kennen sich die wenigsten Hauseigentümer bis ins Einzelne mit diesen Einträgen aus. Speziell wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen bleiben wollen, müssen Sie Ihre Rechte durch die richtigen Grundbucheinträge absichern. Geschieht das nicht, kann es später zu bösen Überraschungen kommen.
Nießbrauchrecht oder lebenslanges Wohnrecht
Das Haus ist Ihnen zu groß geworden. Nun planen Sie den Verkauf, möchten aber lebenslang darin wohnen bleiben. Dafür kommen zwei Rechte in Betracht: das lebenslange Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Er umfasst das Recht, sämtliche Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Sollten Sie einmal pflegebedürftig werden und ausziehen müssen, können Sie das Haus mit Nießbrauch vermieten und mit den Mieteinnahmen die Pflegekosten mitfinanzieren. Ein reines Wohnrecht erlischt in diesem Fall faktisch, denn es erlaubt nur die eigene Nutzung. Im Gegenzug tragen Sie als Nießbraucher weiterhin die gewöhnlichen Instandhaltungskosten der Immobilie.
Können Sie sich nicht vorstellen, das Haus später zu vermieten, reicht in Absprache mit den Käufern das lebenslange Wohnrecht.
Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs
Wichtig ist, dass Wohnrecht oder Nießbrauch nicht nur im Kaufvertrag stehen, sondern auch im Grundbuch eingetragen werden. Dafür ist Abteilung II vorgesehen, in der Lasten und Beschränkungen des Grundstücks verzeichnet sind. Das lebenslange Wohnrecht wird dort als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen (§ 1093 BGB), ebenso der Nießbrauch. Der Grundbucheintrag sichert Ihr Recht auch bei einem Weiterverkauf. Steht es nur im Kaufvertrag, bindet es allein den aktuellen Eigentümer. Verkauft dieser weiter, gehen Sie leer aus.
Auf die Rangfolge achten
Ein Punkt wird oft übersehen: Im Grundbuch gilt eine Rangfolge. Finanzieren die Käufer den Kauf über einen Kredit, verlangt die Bank in der Regel eine erstrangige Grundschuld. Ihr Wohnrecht rückt dann in den zweiten Rang. Kommt es zur Zwangsversteigerung, weil die neuen Eigentümer zahlungsunfähig werden, kann ein nachrangiges Wohnrecht erlöschen. Verhandeln Sie deshalb, wenn möglich, den ersten Rang für Ihr Wohnrecht oder Ihren Nießbrauch.
Zusätzlich empfiehlt sich ein vertraglich vereinbartes Rückforderungsrecht, abgesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II. Damit können Sie die Immobilie in definierten Fällen zurückverlangen, etwa bei Insolvenz der Käufer oder wenn diese ihre Pflichten aus dem Kaufvertrag verletzen. Welche Fälle das Rückforderungsrecht auslösen und wie es im Rang steht, gehört in die Hände eines Notars.
Verkauf ist nicht der einzige Weg
Viele Eigentümer verkaufen ihr Haus mit Wohnrecht, weil sie im Alter Kapital benötigen. Prüfen Sie vorher die Alternativen: Eine weitgehend abbezahlte Immobilie lässt sich auch beleihen. Ein Kredit auf das Haus setzt Kapital frei, ohne dass Sie das Eigentum aufgeben. Was sich rechnet, hängt von Ihrem Alter, Ihrem Kapitalbedarf und Ihren Erben ab.
Sie überlegen, ob Verkauf mit Wohnrecht oder eine Beleihung Ihrer Immobilie der bessere Weg ist? Als Kreditvermittler rechnen wir mit Ihnen durch, welche Finanzierungsoptionen Ihre Immobilie bietet. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gern.
030 – 2000 399 66
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater und/oder Finanzierungsexperten klären.