Verkehrssicherungspflicht: Darauf müssen Eigentümer achten

Auf dem Spielplatz ist die Hängebrücke gerissen, beim Sturm ist ein Ast abgeknickt oder ein Ziegel hat sich vom Dach gelöst. Immer wieder kommen Mieter oder Passanten auf solche Weise zu Schaden. Haften müssen dann Eigentümer, Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wer seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, vermeidet solche Situationen und die teuren Folgen.

Wann Eigentümer haften

Immobilieneigentümer, Vermieter und WEGs sind rechtlich verpflichtet, Gefahren abzuwenden, die von ihrem Grundstück ausgehen. Sie sind dafür verantwortlich, dass niemand zu Schaden kommt, der an der Immobilie vorbeiläuft, das Grundstück betritt oder als Mieter oder Besucher die Immobilie nutzt. Grundlage ist die deliktische Haftung nach § 823 BGB. Besonders streng ist die Lage, wenn sich Teile eines Gebäudes ablösen, etwa Dachziegel oder Fassadenteile: Hier vermutet das Gesetz ein Verschulden des Eigentümers (§ 836 BGB). Er muss dann nachweisen, dass er alle zumutbaren Sicherungsmaßnahmen getroffen hat, zum Beispiel durch dokumentierte, regelmäßige Kontrollen. Gelingt dieser Nachweis, haftet er nicht.

Vielfältige Gefahrenquellen

Vielen Eigentümern und WEGs ist nicht bewusst, wie viele Gefahrenquellen ihr Grundstück birgt. Es geht längst nicht nur um Schnee und Glatteis. Zu sichern sind unter anderem Gehwege, Dachkonstruktionen, Fassaden, Balkone, Bäume, Beleuchtung, Gas- und Feuerungsanlagen, Wasserstellen, Spiel- und Müllplätze. Die meisten dieser Gefahrenquellen lassen sich durch regelmäßige Wartung und Instandhaltung entschärfen. Wichtig: Dokumentieren Sie Ihre Kontrollen schriftlich mit Datum. Im Streitfall ist diese Dokumentation Ihr wichtigstes Beweismittel.

Beachten Sie außerdem die gesetzlichen Vorgaben, etwa die örtliche Straßenreinigungssatzung, die Feuerungsverordnung Ihres Bundeslandes, die Betriebssicherheitsverordnung für Aufzüge oder die Trinkwasserverordnung. Weitere Orientierung bieten die einschlägigen DIN-Normen, zum Beispiel für Spielplätze (DIN EN 1176) oder die Baumkontrolle (FLL-Baumkontrollrichtlinie).

Verkehrssicherungspflichten delegieren

Eigentümer und WEGs können die Verkehrssicherungspflicht teilweise übertragen, etwa an Hausmeister, Wartungsunternehmen oder einen Winterdienst. Auch die Übertragung der Räumpflicht auf Mieter per Mietvertrag ist möglich. Vollständig aus der Verantwortung kommen Eigentümer dadurch aber nicht: Aus der Sicherungspflicht wird eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Sie müssen stichprobenartig prüfen, ob der Beauftragte seine Aufgabe zuverlässig erfüllt.

Das gilt auch gegenüber Versicherungen. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist für Vermieter unverzichtbar, doch bei grob vernachlässigten Sicherungspflichten kann der Versicherer seine Leistung kürzen oder verweigern. Ebenso ist es ein Irrglaube, dass ein Schild mit der Aufschrift „Auf eigene Gefahr“ Eigentümer grundsätzlich aus der Verantwortung entlässt. Wer auf der sicheren Seite sein will, setzt auf regelmäßige Wartung, saubere Dokumentation und rechtzeitige Instandsetzung.

Die beste Absicherung gegen Haftungsrisiken ist eine intakte Immobilie. Steht bei Ihnen eine größere Instandsetzung an, etwa am Dach, an der Fassade oder an den Balkonen? Als Kreditvermittler finden wir die passende Finanzierung für Ihre Maßnahme. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gern.

030 – 2000 399 66

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Steuerberater und/oder Finanzierungsexperten klären.