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Willkommen in Berlin Charlottenburg

Charlottenburg / Westend – im Herzen der Hauptstadt

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Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Westend Living: urbaner Wohnraum zum Wohlfühlen

Das Wohnensemble WESTEND bietet mit seinen zeitgemäßen und nachgefragten Wohnungsgrößen von 2 bis 3 Zimmern Mietern ideale Möglichkeiten für ein schönes Wohngefühl. Jede Wohnung verfügt über einen Balkon und erhöht somit den Wohnkomfort. Das drei- bzw. siebengeschossige Gebäude in der Sensburger Allee 30 verfügt darüber hinaus über einen Fahrstuhl und eine Waschküche, welche allen Mietern entgeltlich zur Verfügung steht. Auch das lange Suchen nach einem Parkplatz insbesondere in der Berliner Innenstadt hat ein Ende. 58 Tiefgaragenstellplätze stehen für die Anwohner und Stellplatzmieter zur Verfügung. Um die Wohnqualität auch für die nächsten Jahre zu sichern, ist es geplant, die Gebäudefassade mit einer Wärmedämmung auszustatten und mit einem neuen Farbkonzept zu gestalten. Auch die zentrale Wärmeversorgung soll u.a. erneuert werden. Weitere Details entnehme sie der Beschreibung der Wohnanlage. Diese Maßnahmen werden in Verbindung mit weiteren Schönheitsreparaturen das Objekt auch in den nächsten Jahren zu einem gefragten Wohnort in einem der beliebtesten Bezirke machen.

Wohnungen, die es Ihnen gestatten, auf ihre Art zu leben

Kein Ort der Welt ist so privat wie die eigene Wohnung.

Seit Menschengedenken stillt sie unser Bedürfnis nach Schutz für Körper und Seele. Unsere Wohnung ist Spiegel unserer Persönlichkeit und unser sicherer Hafen in schwierigen Zeiten. An Aufteilung und Einrichtung können wir die Lebensgewohnheiten der Bewohner ablesen.

Wohnungen, die es gestatten, auf individuelle Art zu leben, genießen bei Mietern und Eigentümern immer den Vorzug vor standardisierten Einheiten. Allein schon deshalb, weil sie so einzigartig sind wie die Bewohner selbst. Die Maxime für die Planung jeder Wohnung war Wohnraum mit einem großartigen Wohngefühl bei bestmöglichem Erhalt der historischen Bausubstanz. Unser Ziel ist es, Ihnen Wohnungen im Kleid eines denkmalgeschützen Unikats zu schaffen, in denen Sie sich jahrelang wohl fühlen.

Beschreibung der Wohnanlage Sensburger Allee / Heerstrasse

ALLGEMEINE PLANERISCHE ERLÄUTERUNGEN

Die Wohnanlage Sensburger Allee 30/Heerstraße 44 befindet sich in Berlin-Westend. Sie liegt an der Ecke der Heerstraße mit der Sensburger Allee, direkt gegenüber dem S-Bahnhof Heerstraße. Sie besteht aus zwei 3-geschossigen und einem 7-geschossigen Gebäude. Zwischen den Gebäuden befinden sich weiträumige Grünbereiche. Insgesamt geht die Anlage in gelungener Art und Weise mit der besonderen Lage des Grundstücks um, spielt geschickt mit der differenten Gebäudestruktur in diesem Teil von Westend und bietet ein hohes Maß an Offenheit, Luft und Fernsicht.

Die Gebäude verfügen über 3 bzw. 7 Geschosse, jeweils inklusive Hochparterre. Es handelt sich bei den Mehrfamilienhäusern um einen Wohnungsbau aus den 1970er Jahren. Die Häuser wurden in massiver Bauweise errichtet und sind komplett unterkellert. Die Wanddämmung der Fassaden entspricht nicht den heutigen Vorgaben der EnEV und die Gebäude sollten daher mit einem Wärmedämmverbundsystem außenseitig gedämmt werden. Im Objekt befinden sich größtenteils bauzeitliche Holzfenster.

Unter dem Innenhofbereich, der durch die drei Wohnhäuser gebildet wird, befindet sich eine Tiefgarage mit Anschluss an die Treppenhäuser. Für die gesamte Anlage gibt es zwei Treppenhäuser. Das Treppenhaus mit integriertem Aufzug im 7-geschossigen Gebäude erschließt ebenfalls den anliegenden 3-geschossigen Baukörper.

Die Anlage besitzt auch mit der Fassadengestaltung über eine klare gestalterische Ausformung. Mittels farblicher Akzentuierung werden Fensterbänder gebildet, wobei die Giebelseiten abgesetzt und die Balkone als hängende Elemente ebenso über eine durchgehende Gestalt verfügen.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung

BESTANDSAUFNAHME

Wände

Die Außenwände bestehen aus Leichtbeton-Hohlblocksteinen (Hbl 50). Die tragenden sowie die nicht-tragenden Innenwände bestehen aus Kalk-Sandstein (Voll- bzw. Lochsteine).

Decken

Alle Decken bestehen aus Stahlbetonplatten (B25, heute C20/25) und nachfolgendem schwimmendem Estrich.

Dach

Die Dächer aller Gebäude sind als Flachdächer mit Attika ausgebildet. Die Dachdichtungsbahn des 7-geschossigen Gebäudes wurde 2012 erneuert. Die Flachdächer der 3-geschossigen Gebäude besitzen oberhalb der besandeten Bitumenabdeckung einem Grobkiesschicht. Beim 7-geschossigen Gebäude wurde auf eine Kiesschicht verzichtet und die besandeten Bitumenbahnen bilden die finale Deckschicht. Oberhalb der Treppenräume im 3- und 7-Geschosser befinden sich Lichtkuppeln im Dach. Die Attiken besitzen eine Zinkblechabdeckung. Alle Dächer entwässern innenliegend. Vereinzelt befinden sich Abluftkanäle auf den Dächern.

Auf dem Dach des 7-Geschossers befindet sich in östlicher Richtung (stadteinwärts) eine Stahlkonstruktion, die flach oberhalb des Attikadaches aber nicht über die Fassade hinaus ragt. Es ist vorstellbar, dass diese zu einem früheren Zeitpunkt die Unterkonstruktion einer Werbeanlage gewesen sein kann. Die Dachhaut besteht aus einer mehrlagigen bituminösen Dichtung. Die Dichtungsbahnen sind neu.

Dachdämmung

Das Dach ist 2012 gedämmt worden. Das Dach des 7-geschossigen Gebäudes ist im Jahr 2012 neu gedämmt worden, die Dächer der 3-geschossigen Gebäude wurden ebenfalls im Jahr 2012 gedämmt.

Fassade

Die Außenwände bestehen aus Leichtbeton-Hohlblocksteinen (Hbl 50) mit einer Wandstärke von 30 cm. Außenseitig ist dieser mit einem Kratzputz versehen. Die Balkone sind mit einem Glattputz versehen. Innenseitig befindet sich ein Glattputz. Der U-Wert der Außenwand liegt bei U=ca. 0,93 W/m²K (muß durch einen Gutachter bestimmt werden), der Mindestwert nach EnEV 2014 liegt heute bei 0,24 W/m²K.

Die Fassade gliedert sich in zwei Gestaltungsbereiche. Auf den Längsseiten sind in der Höhe der Fenster Flächen farblich abgesetzt. Dadurch bilden sich im Gesamtbild Bänder, im Wechsel in einem Ockerton und einem Weißton. Die Stirnseiten der Gebäude und der Treppenturm am 7-Geschosser sind in einem Braunton abgesetzt. Der abschließende weiße Farbstreifen an den Gebäuden (auf Höhe der Attika) ist abweichend nicht aus Putz erstellt, sondern besteht aus einer Abdeckung mit einer weißen Eternitplatte.

Der Treppenhausturm des 7-geschossigen Gebäudes weist sichtbare Putzschäden auf. Der Zugang in das 3 und 7-geschossige Gebäude ist überdacht (Flachdach mit Attika). Die Stufen der Außentreppe bestehen aus Beton. Der erdberührte Bereich der Gebäude ist umlaufend mit einem Kiesstreifen versehen. Dieser folgt den auskragenden Balkonen und ist mit einem Randstein eingefasst.

Balkone

Die Balkone sind gestalterisch in die Fassade eingefasst und kragen aus. Die Balkonplatten bestehen aus Stahlbeton und sind vermutlich ohne thermische Trennung in die Deckenplatten eingespannt. Die Brüstungen sind vollflächig geschlossen und mit einem Glattputz versehen. Die Balkone des 3-geschossigen und von Teilen des 7-geschossigen Gebäudes in der Sensburger Allee verfügen über seitliche Glaselemente, die als Sichtschutz dienen. Alle Balkone verfügen über obere Brüstungsabschlüsse, die zugleich die Haltekonstruktion für die Blumenkästen mit aufnehmen. Die Kunststoffbeschichtung war bei den besichtigten Balkonen intakt, die Anschlüsse an die Fallrohre waren funktionsfähig. Zusätzlich verfügt jeder Balkon über einen sogenannten Notüberlauf.

Fenster

Bei den bauzeitlichen Fenstern handelt es sich um Dreh/Dreh-Kipp-Fenster aus Holz mit einer Isolierverglasung und Regenschiene. Diese entsprechen nicht den Anforderungen der EnEV. In den meisten Wohnungen sind diese noch erhalten. In den letzten 5 Jahren wurden in einzelnen Wohnungen die bauzeitlichen Fenster gegen Kunststofffenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung ausgetauscht. In allen Treppenhäusern befinden sich zu öffnende Fenster. Im Treppenhaus des 7-Geschossers handelt es sich um kleinformatige Holzfenster. Im 3-Geschosser Heerstraße 44 sind die zu öffnenden Fenster in eine Wandfläche aus Glasbausteinen eingelassen. Die Sohlbänke der Fenster sind in Zinkblech ausgeführt.

Hauskeller

Der Keller selbst erscheint trocken. Die Kellerdecke zu den unbeheizten Kellerräumen und Fluren ist derzeit nicht gedämmt.

Tiefgarage

Die Decke der Tiefgarage besteht aus Stahlbeton und wurde im Jahr 2014 neu gedämmt und abgedichtet. Die Tiefgarage erscheint trocken und weitgehend schadensfrei.

Aufzüge

Das 7-geschossige Wohnhaus verfügt über einen Personenaufzug. Die Ausstattung ist schlicht und die Funktionalität ist gegeben, die Anlagen werden regelmäßig vom TÜV gewartet.

Sanitärinstallation

Die Fallleitungen bestehen aus SML-Gussleitungen, eine stabile und schalltechnisch hochwertige Rohrführung. Über die Jahre des Gebrauchs kommt es zu Verkrustungen verbunden mit Querschnittverringerungen. Teile der Leitungen wurden bereits getauscht. Die Steigeleitungen für Kalt- und Warmwasser sind zentral angeordnet, die Wohnungen verfügen im 7-geschossigen und Teilen des 3-geschossigen Gebäudes über innenliegende Bäder, welche mechanisch entlüftet werden, sowie über separate Wasserzähler verfügen.

Heizungsinstallation

Die Häuser werden mit einer Gaszentralheizung mit Wärme und Warmwasser versorgt. Die Verteilung erfolgt über Wärmetauscher im Kellergeschoss. Im Heizungsraum befinden sich zwei Gasbrenner aus den 1980/1990er Jahren und drei Wasserspeicher. Mit dem Einbau dieser Heizungsanlage im Jahr 1987 wurde auch der Gasanschluss erneuert. Die Anlagen sind überaltet und sollten ca. 2016/17 ausgetauscht werden.

Hof / Müll

Gegenüber dem Eingangsbereich in das 7-geschossige Gebäude befindet sich der Müllstandort. Dieser ist nicht begrenzt und nicht überdacht. Diese Situation sollte klarer und wettergeschützt gefasst werden. Der Grünbereich in Richtung Straße ist gepflegt. Es handelt sich um Rasenflächen ohne besondere Gestaltung.

SANIERUNGSKONZEPT

Die Wohnanlage verfügt über eine hohe Qualität. Das bezieht sich sowohl auf die bauliche als auch auf die gestalterische Situation. Es ist kein Instandhaltungs- oder Sanierungsstau vorhanden. Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen beziehen sich auf regulär anfallende Instandhaltungsmaßnahmen und Anpassungen an heutige Standards, hier speziell die Einhaltung der EnEV.

Im Rahmen der Sanierung sollte versucht werden, die gestalterischen Qualitäten zu erhalten. Hierfür ist eine gründliche Detailplanung speziell der Wärmedämmung anzuraten. Im Einzelnen sind die folgenden Maßnahmen geplant:

Fassadenflächen

Der Wärmedurchgangswert der Außenwände entspricht dem Stand der 70er Jahre, entsprechend hoch ist der Wärmeverlust. Empfohlen wird eine Modernisierung über die nachträgliche Dämmung der Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem in den bisher nicht gedämmten Fassadenteilen. Dies müsste entsprechend der EnEV mit einer ca. 12 cm starken Dämmung erfolgen. Zu prüfen ist, ob im Rahmen der Stadtbilderhaltung und durch die energetischen Verbesserung der Fassade Zuschüsse eingeworben werden können.

Balkone

Jede Wohneinheit verfügt über einen eigenen Balkon. Das Regenwasser wird kontrolliert über Fallrohre abgeführt. Die seitlichen wasserdichten Anschlüsse an die aufgehenden Bauteile sollten mind. 15 cm hoch geführt werden, die Fußboden-Entwässerungen sollten neu angedichtet werden. Im Rahmen der Dämmung der Fassade sollten die Balkone malertechnisch überarbeitet werden.

Aufzüge

Um zukünftig eine möglichst störungs- und wartungsfreie Anlage zu haben, sowie eine zeitgemäße Kabinenoptik und Technik wird die Erneuerung für 2018 bis 2020 empfohlen.

Heizungsinstallation

Kessel- und Brenneranlagen sind veraltet, die Anlagen sollten in 2016 komplett erneuert werden.

Freiraum

Der Müllstandort gegenüber dem 7-geschossigen Gebäude sollte klarer gefasst und wettergeschützt neu erstellt werden. Auch eine Verlagerung an einen anderen Standort wäre denkbar.

Fenster

Die restlichen alten Holzfenster sollen bis Ende 2016 ausgetauscht werden.

Kellerdecke

Die Kellerdecken sollten unterseitig gedämmt werden. Eine Dämmplatte von 8-10 cm würde den erforderlichen Wärmeschutz erbringen.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Grundlage der Ausführung der kommende Jahre bilden die VOB, die DIN Normen, Verordnungen und die behördlichen Auflagen, die Eingabe und die Werkplanung. Es wird darauf verwiesen, dass die aktuell vorgeschriebenen Mindestkennwerte der DINFestlegungen für Wärme, Schall- und Brandschutz durch die zu erhaltende 70er Jahre – Substanz teilweise nicht zu erreichen sind bzw. gesonderte Festlegungen gelten. Für die vorhandene Substanz kann keine Gewährleistung übernommen werden. Die Gewährleistung für die 70er Jahre -Substanz wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Da es sich um einen 70er Jahre Bau handelt, können vorhandene Bauteile mit Schädlingen, befallen sein. Temperaturabhängige Schwundrissbildung bei Baustoffen mit verschiedenen Ausdehnungskoeffizienten (z. B. Holz, Putz, Beton, Trockenbau, Mauerwerk usw.) sowie dauerelastische Fugen unterliegen nicht der Gewährleistungspflicht, ebenso die witterungsbedingte Abnutzung des Anstriches für außenliegendes Holzwerk.

Berlin, Mai 2015

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