Erbbaurecht: Haus kaufen ohne Grundstück – für wen es sich rechnet

Beim Erbbaurecht kaufen Sie ein Haus, ohne Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks zu werden. Das kann den Kapitalbedarf beim Immobilienkauf deutlich senken, dafür zahlen Sie meist dauerhaft einen Erbbauzins und müssen zusätzliche Vertragsregeln beachten. Ob sich das Modell lohnt, hängt vor allem von Erbbauzins, Restlaufzeit, Anpassungsklauseln und Kaufpreisvorteil ab. Eine reine Gegenüberstellung von Kaufpreis und Monatsrate greift deshalb zu kurz. Deshalb sollten Sie Vertrag und Gesamtkosten gemeinsam bewerten.

Was bedeutet Erbbaurecht beim Hauskauf?

Beim Erbbaurecht trennen sich Eigentum am Grundstück und das Recht, darauf ein Gebäude zu haben. § 1 Erbbaurechtsgesetz beschreibt das Erbbaurecht als veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Umgangssprachlich wird häufig noch von „Erbpacht“ gesprochen. Rechtlich maßgeblich ist jedoch das Erbbaurecht.

Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Das Gebäude gilt während der Laufzeit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Sie können das Recht verkaufen, vererben und zur Finanzierung belasten. Der Vertrag kann diese Möglichkeiten jedoch an die Zustimmung des Grundstückseigentümers knüpfen.

Für Käufer bedeutet das: Sie finanzieren den Erwerb des Hauses beziehungsweise des Erbbaurechts, nicht den Boden. Dadurch kann der Kaufpreis niedriger ausfallen als bei einem vergleichbaren Objekt mit Grundstückseigentum. Gleichzeitig bleibt eine langfristige Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Grundstückseigentümer bestehen. Wenn Sie den gesamten Hauskauf und die Finanzierung kalkulieren, sollten Sie den Erbbauzins als feste Zusatzbelastung neben der Kreditrate behandeln.

Erbbauzins berechnen: So entsteht die laufende Belastung

Der Erbbauzins ist das Entgelt für die Nutzung des Grundstücks. Seine Höhe wird vertraglich vereinbart. Für eine erste Kalkulation können Sie den Grundstückswert mit dem vereinbarten Erbbauzinssatz multiplizieren.

Beispiel: Der vertraglich zugrunde gelegte Grundstückswert beträgt 240.000 Euro. Bei einem Erbbauzinssatz von 3 Prozent ergibt sich ein jährlicher Erbbauzins von 7.200 Euro. Das entspricht 600 Euro pro Monat. Über 30 Jahre wären das ohne jede Anpassung 216.000 Euro. Diese einfache Rechnung zeigt bereits, warum der niedrigere Kaufpreis allein nicht entscheidet.

Bei Wohngebäuden können Anpassungsklauseln den Erbbauzins erhöhen. § 9a ErbbauRG begrenzt solche Erhöhungen: Sie dürfen unter Berücksichtigung der Umstände nicht unbillig sein. Ein Erhöhungsanspruch kann frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Prüfen Sie deshalb die konkrete Wertsicherungsklausel und rechnen Sie zusätzlich mit einem Szenario steigender Zahlungen.

Erbbaurecht: Vor- und Nachteile im Überblick

Ob ein Erbbaurecht attraktiv ist, hängt stärker vom Vertrag ab als von der Konstruktion allein. Ein niedriger Erbbauzins bei langer Laufzeit kann den Einstieg in Wohneigentum erleichtern. Ein hoher oder häufig angepasster Erbbauzins kann den Preisvorteil dagegen aufzehren.

Ein weiterer Punkt sind die Kaufnebenkosten. Der Erwerb eines Erbbaurechts kann Grunderwerbsteuer auslösen, weil Erbbaurechte nach § 2 Grunderwerbsteuergesetz Grundstücken gleichstehen. Auch Notar- und Grundbuchkosten fallen an. Planen Sie deshalb die Kaufnebenkosten nicht nur auf Basis des sichtbaren Gebäudekaufpreises.

Kaufpreis, Nebenkosten und Grundstückswert richtig vergleichen

Ein häufiger Fehler ist, ein Erbbaurechtsobjekt nur mit seinem Angebotspreis zu vergleichen. Sinnvoller ist ein Vergleich mit ähnlichen Häusern in derselben Lage, bei denen das Grundstück mitverkauft wird. Ermitteln Sie möglichst getrennt, welcher Wert auf das Gebäude und welcher auf den Boden entfällt. Erst dann erkennen Sie, wie groß der tatsächliche Preisvorteil des Erbbaurechts ist.

Beispiel: Kostet ein vergleichbares Haus mit Grundstück 520.000 Euro und das Erbbaurechtsobjekt 360.000 Euro, beträgt der sichtbare Abstand 160.000 Euro. Liegt der jährliche Erbbauzins bei 6.000 Euro, entspricht dieser Abstand ohne Anpassungen rechnerisch gut 26 Jahreszahlungen. Das heißt nicht, dass das Erbbaurechtsobjekt nach 26 Jahren automatisch teurer ist. Beim Grundstückskauf entstehen Finanzierungskosten, während das Grundstück zugleich einen Vermögenswert darstellt. Die Rechnung zeigt aber, welchen Zeitraum Sie mindestens betrachten sollten.

Berücksichtigen Sie außerdem Nebenkosten und geplante Investitionen. Erbbaurechte stehen für die Grunderwerbsteuer Grundstücken gleich. Die steuerliche Bemessung hängt vom Erwerbsvorgang ab. Notar- und Grundbuchkosten kommen ebenfalls hinzu. Bei älteren Häusern sollten Modernisierungen nicht aus der Kalkulation verschwinden, nur weil der Einstiegspreis niedriger ist. Einen Überblick über typische Kaufnebenkosten sollten Sie deshalb parallel zur Erbbaurechtsrechnung erstellen.

Wann rechnet sich ein Haus im Erbbaurecht?

Für eine belastbare Entscheidung sollten Sie zwei Ebenen trennen: die monatliche Liquidität und die langfristige Vermögenswirkung. Das Erbbaurecht kann Ihre anfängliche Finanzierung deutlich reduzieren. Der Erbbauzins ist jedoch keine Tilgung. Mit jeder Tilgungsrate eines Grundstückskredits bauen Sie Eigentum am Boden auf, während der Erbbauzins eine laufende Nutzungszahlung bleibt.

Eine grobe Orientierung liefert der Kehrwert des Erbbauzinssatzes. Bei 3 Prozent entspricht der anfängliche jährliche Erbbauzins rechnerisch nach rund 33 Jahren dem zugrunde gelegten Grundstückswert, wenn Sie Anpassungen, Finanzierungskosten und Zeitwert des Geldes vollständig ausblenden. Bei 4 Prozent wären es 25 Jahre, bei 5 Prozent 20 Jahre. Diese Rechnung ist kein Wirtschaftlichkeitsnachweis, macht aber sichtbar, wie stark der vereinbarte Satz ins Gewicht fällt.

Rechnen kann sich das Modell vor allem, wenn der Kaufpreisabschlag gegenüber Volleigentum hoch ist, der Erbbauzins moderat bleibt, die Restlaufzeit deutlich über Ihrem Finanzierungs- und Nutzungshorizont liegt und der Vertrag transparente Anpassungsregeln enthält. Attraktiv kann es außerdem sein, wenn Sie die frei werdende Liquidität sinnvoll für Eigenkapital, Modernisierung oder eine niedrigere Darlehenssumme einsetzen.

Für Ihre eigene Rechnung sollten Sie mindestens drei Szenarien bilden: unveränderter Erbbauzins, moderate Anpassungen und eine ungünstigere Entwicklung innerhalb der vertraglichen Grenzen. Stellen Sie diesen Zahlungen die Mehrbelastung gegenüber, die beim Kauf des Grundstücks durch eine höhere Darlehenssumme entstehen würde. Wichtig ist, Tilgung nicht als reine Kosten zu behandeln. Tilgung reduziert Ihre Schuld und erhöht Ihren Eigenkapitalanteil. Erbbauzins reduziert dagegen keine Restschuld.

Vorsicht ist angebracht, wenn der Preisunterschied zu vergleichbarem Volleigentum gering ist. Dann übernehmen Sie die dauerhafte Zinslast, ohne beim Kauf viel Kapital zu sparen. Dasselbe gilt bei kurzer Restlaufzeit oder unklaren Verlängerungskonditionen. In unserer Vermittlungspraxis sehen wir häufig, dass Käufer zunächst auf die niedrigere Kaufsumme schauen. Für die Finanzierung sind jedoch Erbbauzins, Restlaufzeit und Vertragsklauseln ebenso wichtig, weil sie die monatliche Haushaltsbelastung und die Werthaltigkeit der Sicherheit beeinflussen.

Für wen eignet sich Erbbaurecht besonders?

Erbbaurecht passt eher zu Käufern, die eine langfristig selbst genutzte Immobilie suchen, den Kaufpreis gegenüber Volleigentum spürbar reduzieren können und einen Vertrag mit langer Restlaufzeit erhalten.

Weniger passend ist das Modell für Käufer, die maximale Verfügungsfreiheit wünschen, kurzfristig wieder verkaufen möchten oder deren Finanzierung nur bei knapper Haushaltsrechnung funktioniert. Bei kurzer Restlaufzeit oder hohem Erbbauzins sollte der Preisabschlag entsprechend groß sein. Hängt Ihr Ergebnis von optimistischen Annahmen über Verlängerungen oder geringe Anpassungen ab, sollten Sie den Erwerb besonders kritisch prüfen.

Finanzierung eines Erbbaurechts: Was Banken besonders prüfen

Ein Erbbaurecht lässt sich grundsätzlich mit einem Immobiliendarlehen finanzieren. Die Bank bewertet jedoch nicht nur Einkommen und Objektwert. Sie prüft auch den Erbbaurechtsvertrag, weil Laufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte den Wert und die Verwertbarkeit des Rechts beeinflussen können.

Relevant ist die Restlaufzeit. Das Darlehen sollte so strukturiert sein, dass nach Ende der Finanzierung noch ein ausreichender Zeitraum bis zum Ende des Erbbaurechts verbleibt. Eine kurze Restlaufzeit kann die Auswahl finanzierender Banken einschränken und den späteren Weiterverkauf erschweren. Auch eine im Vertrag vorgesehene Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung ist für die Finanzierung praktisch bedeutsam. § 5 ErbbauRG erlaubt eine solche Zustimmungsklausel.

Prüfen Sie außerdem, ob der Grundstückseigentümer für eine Grundschuld oder andere Belastung zustimmen muss. Das Gesetz lässt solche Zustimmungsvorbehalte zu, gibt dem Erbbauberechtigten unter bestimmten Voraussetzungen aber einen Anspruch auf Zustimmung. Für den Kaufprozess bedeutet das trotzdem zusätzliche Abstimmung. Lassen Sie sich frühzeitig bestätigen, welche Unterlagen die finanzierende Bank und der Grundstückseigentümer benötigen. So vermeiden Sie, dass eine grundsätzlich tragfähige Finanzierung an ungeklärten Vertragsbedingungen verzögert wird.

Vergleichen Sie daher nicht nur den Sollzins des Darlehens. Rechnen Sie Kreditrate und Erbbauzins zusammen und berücksichtigen Sie mögliche Anpassungen. Für die eigentliche Hausfinanzierung kann ein Vergleich verschiedener Immobiliendarlehen sinnvoll sein.

Diese Punkte sollten Sie vor der Unterschrift prüfen

Der Erbbaurechtsvertrag prägt Ihre Rechte über Jahrzehnte. Lassen Sie ihn vor dem Kauf rechtlich prüfen und klären Sie mindestens folgende Punkte:

• Restlaufzeit: Wie viele Jahre verbleiben und passt die Laufzeit zu Finanzierung, Familienplanung und möglichem Wiederverkauf?
• Erbbauzins: Welcher Grundstückswert und welcher Satz gelten? Wann und nach welcher Formel darf der Betrag angepasst werden?
• Verkauf und Beleihung: Ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich und unter welchen Voraussetzungen darf sie verweigert werden?
• Nutzung und Umbau: Welche Vorgaben gelten für Modernisierung, Anbau, Vermietung oder Nutzungsänderungen?
• Verlängerung: Gibt es ein vertragliches Vorrecht oder eine konkrete Option auf Verlängerung? Zu welchen Konditionen?
• Heimfall: Bei welchen Vertragsverstößen kann die Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer verlangt werden?
• Laufzeitende: Wie wird die Entschädigung für das Bauwerk berechnet und kann sie vertraglich eingeschränkt werden?

Das ErbbauRG erlaubt ausdrücklich Vereinbarungen über Instandhaltung, Nutzung, Lasten, Heimfall und ein Vorrecht auf Erneuerung. Gerade deshalb sollten Sie nicht von einem „Standardvertrag“ ausgehen. Zwei äußerlich ähnliche Häuser können wirtschaftlich sehr unterschiedliche Erbbaurechtsbedingungen haben.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, wird das Bauwerk Bestandteil des Grundstücks. § 27 ErbbauRG sieht grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk vor. Die Höhe und Zahlungsweise können im Vertrag geregelt und unter bestimmten Voraussetzungen sogar ausgeschlossen werden. Nur in gesetzlich besonders geschützten Fällen gilt eine Mindestentschädigung.

Davon zu unterscheiden ist der Heimfall. Er kann vertraglich für bestimmte Pflichtverletzungen vereinbart werden und führt zu einer Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer. Bei Zahlungsverzug kann allein der Erbbauzinsrückstand einen Heimfall erst begründen, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind. Für den Heimfall sieht § 32 ErbbauRG grundsätzlich eine angemessene Vergütung vor, wobei auch hier der Vertrag eine zentrale Rolle spielt.

Wer ein Haus im Erbbaurecht kauft, sollte deshalb schon beim Erwerb das Ende der Laufzeit mitdenken. Entscheidend sind nicht nur heutiger Kaufpreis und heutiger Erbbauzins, sondern auch die Regeln für die nächsten Jahrzehnte. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.