Ertragswertverfahren erklärt: So werden vermietete Immobilien bewertet

Bei vermieteten Immobilien entscheidet weniger die Bausubstanz über den Wert als die Frage, welche Erträge sich dauerhaft erzielen lassen. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an. Es bildet den Wert eines Renditeobjekts aus seinen marktüblich erzielbaren Mieten, den Bewirtschaftungskosten, dem Bodenwert, dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ab. Dieser Ratgeber erklärt die maßgeblichen Größen, den Ablauf der Berechnung nach ImmoWertV und die häufigsten Fehlerquellen.

Immobilienwert aus Mieterträgen: Grundidee des Ertragswertverfahrens

Bei vermieteten Immobilien ist der Wert eng mit den nachhaltig erzielbaren Erträgen verbunden. Deshalb reicht es für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder viele Gewerbeobjekte nicht aus, nur Grundstück, Baukosten und Zustand zu betrachten. Das Ertragswertverfahren stellt stattdessen die wirtschaftliche Ertragsfähigkeit in den Mittelpunkt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, nennt das Ertragswertverfahren neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren als eines der grundlegenden Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts. Welche Methode geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarkts und den verfügbaren Daten ab. Bei typischen Renditeobjekten ist das Ertragswertverfahren besonders relevant.

Im Folgenden erfahren Sie, welche Größen in die Berechnung eingehen und wie sich der Ertragswert Schritt für Schritt ermitteln lässt.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Nach § 27 ImmoWertV wird der Ertragswert auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. Das Verfahren beantwortet damit vereinfacht die Frage: Welchen heutigen Wert hat eine Immobilie, wenn ihre nachhaltig erzielbaren Erträge und die Bedingungen des örtlichen Grundstücksmarkts berücksichtigt werden?

Der Verkehrswert selbst ist in § 194 BauGB definiert. Er bezeichnet den Preis, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage erzielbar wäre.

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren werden Boden und Gebäude rechnerisch getrennt betrachtet. Der Bodenwert wird eigenständig ermittelt. Vom Reinertrag der Immobilie wird zunächst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen wird anschließend über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Zum so ermittelten Gebäudeertragswert kommt der Bodenwert wieder hinzu.

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Immobilien, bei denen die Erzielung von Mieten oder Pachten für die Kaufentscheidung wesentlich ist. Typische Beispiele sind:

• Mehrfamilienhäuser
• vermietete Wohn- und Geschäftshäuser
• Büroimmobilien
• Einzelhandels- und Gewerbeobjekte
• andere nachhaltig vermietete Renditeimmobilien

Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern spielt die Ertragsfähigkeit meist eine geringere Rolle. Hier können Vergleichswert- oder Sachwertverfahren je nach Datenlage und Marktgepflogenheiten besser geeignet sein. Eine starre Zuordnung gibt es jedoch nicht. § 6 ImmoWertV verlangt, das Verfahren passend zum Wertermittlungsobjekt und zu den verfügbaren Daten auszuwählen und die Wahl zu begründen.

Welche Varianten des Ertragswertverfahrens gibt es?

Die ImmoWertV unterscheidet drei Varianten: das allgemeine Ertragswertverfahren, das vereinfachte Ertragswertverfahren und das periodische Ertragswertverfahren.

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag abgezogen. Der verbleibende Gebäudeertrag wird kapitalisiert und anschließend mit dem Bodenwert zusammengeführt.

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der kapitalisierte Reinertrag der Immobilie mit dem abgezinsten Bodenwert kombiniert. Das periodische Ertragswertverfahren kann verwendet werden, wenn sich die Ertragsverhältnisse aufgrund konkreter Tatsachen künftig wesentlich verändern und diese Veränderungen ausreichend sicher absehbar sind.

Welche Werte brauchen Sie für die Berechnung?

Rohertrag

Der jährliche Rohertrag ergibt sich nach § 31 ImmoWertV grundsätzlich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Entscheidend ist daher nicht automatisch die aktuell vereinbarte Miete.

Liegt eine Bestandsmiete deutlich unter oder über dem marktüblichen Niveau, muss geprüft werden, welcher Ertrag für die Bewertung sachgerecht ist. Tatsächliche Erträge können übernommen werden, wenn sie marktüblich sind.

Bewirtschaftungskosten

Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. § 32 ImmoWertV nennt insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Hinzukommen können Betriebskosten, soweit sie nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt werden.

Das Ergebnis ist der jährliche Reinertrag. In unserer Immobilienpraxis sehen wir häufig, dass bei überschlägigen privaten Berechnungen lediglich die Jahreskaltmiete verwendet wird. Das kann zu deutlich zu hohen Wertannahmen führen, wenn laufende nicht umlagefähige Kosten und ein realistischer Instandhaltungsbedarf fehlen.

Eine professionelle Immobilienwertermittlung prüft diese Eingabedaten systematisch auf Plausibilität, Marktüblichkeit und ihre Eignung für das jeweilige Bewertungsmodell.

Bodenwert

Auch der Bodenwert fließt in das Verfahren ein. Er wird grundsätzlich separat ermittelt. Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird zunächst berechnet, welcher Teil des Reinertrags wirtschaftlich auf die Verzinsung des Bodens entfällt. Erst der verbleibende Ertrag wird dem Gebäude zugerechnet.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Parameter des Ertragswertverfahrens. Nach § 21 ImmoWertV handelt es sich um einen Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte bestimmter Grundstücksarten im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Die Zinssätze werden aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet.

Für die konkrete Bewertung ist deshalb kein pauschaler Zinssatz für ganz Deutschland geeignet. Grundstücksart, lokaler Markt und Bewertungsmodell müssen zusammenpassen. Nach § 33 ImmoWertV ist der verfügbare Liegenschaftszinssatz auf seine Eignung für das konkrete Wertermittlungsobjekt zu prüfen und gegebenenfalls objektspezifisch anzupassen.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist nicht mit dem bloßen Gebäudealter gleichzusetzen.

Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Unterlassene Instandhaltung oder wirtschaftliche Überalterung können sie beeinflussen. Da die Restnutzungsdauer in den Kapitalisierungsfaktor eingeht, wirkt sich eine abweichende Einschätzung unmittelbar auf das Ergebnis aus.

Für eine belastbare Bewertung sollten aktuelle Mietverträge, eine Mietaufstellung, Angaben zu Leerständen, nicht umlagefähige Kosten, Modernisierungsnachweise und Informationen zum Grundstück vorliegen. Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlung relevant sein. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto besser lassen sich marktübliche Erträge, Kosten und objektspezifische Besonderheiten nachvollziehbar einordnen und sachgerecht bewerten.

Ertragswert berechnen: Formel und Rechenschritte

Für das allgemeine Ertragswertverfahren lässt sich die Berechnung vereinfacht in sechs Schritte gliedern:

1. Marktüblichen Jahresrohertrag bestimmen.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen und Reinertrag berechnen.
3. Bodenwert ermitteln.
4. Bodenwert mit dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz verzinsen.
5. Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abziehen und den verbleibenden Gebäudeertrag kapitalisieren.
6. Kapitalisierten Gebäudeertragswert und Bodenwert addieren und anschließend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen.

Der Kapitalisierungsfaktor wird nach § 34 ImmoWertV aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer abgeleitet. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher fällt bei ansonsten identischen Annahmen der Kapitalisierungsfaktor aus.

Rechenbeispiel: Ertragswert eines Mehrfamilienhauses

Angenommen, ein Mehrfamilienhaus kann marktüblich einen Jahresrohertrag von 96.000 Euro erzielen. Für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und weitere nicht gedeckte Bewirtschaftungskosten werden zusammen 19.200 Euro angesetzt.

96.000 Euro minus 19.200 Euro ergeben einen jährlichen Reinertrag von 76.800 Euro.

Der Bodenwert des Grundstücks beträgt im Beispiel 450.000 Euro. Der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz wird mit 3,5 Prozent angenommen.

450.000 Euro mal 3,5 Prozent ergeben eine jährliche Bodenwertverzinsung von 15.750 Euro.

Vom Reinertrag bleiben damit 61.050 Euro als Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. Bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von 40 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent ergibt sich nach der Formel des § 34 ImmoWertV ein Kapitalisierungsfaktor von rund 21,36.

61.050 Euro mal 21,36 ergeben rund 1.303.700 Euro als vorläufigen Ertragswert der baulichen Anlagen.

Hinzu kommt der Bodenwert von 450.000 Euro. Der vorläufige Ertragswert beträgt damit rund 1.753.700 Euro.

Im letzten Schritt sind noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Dazu können beispielsweise besondere Rechte und Belastungen, Baumängel, Bauschäden oder andere wertrelevante Eigenschaften gehören. Das Beispiel ist deshalb eine vereinfachte Modellrechnung und kein Wertgutachten.

Warum der Liegenschaftszinssatz so wichtig ist

Der Liegenschaftszinssatz hat erheblichen Einfluss auf das Ergebnis. Steigt der angesetzte Zinssatz, sinkt bei sonst gleichen Annahmen der Kapitalisierungsfaktor. Der Gebäudeertragswert fällt entsprechend niedriger aus. Bei einem niedrigeren Zinssatz geschieht das Gegenteil.

Gerade deshalb sollte der Zinssatz nicht aus einem beliebigen Online-Rechner übernommen werden. Entscheidend ist ein zum Objekt und zum lokalen Grundstücksmarkt passender Wert. Auch die Modellkonformität ist wichtig: Liegenschaftszinssatz, Ertragsansätze und weitere Bewertungsdaten müssen nach demselben Modell zusammenpassen.

Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Grundstücke oder aus geeigneten Vergleichsfaktoren abgeleitet. Es eignet sich besonders, wenn ausreichend belastbare Vergleichsdaten vorhanden sind.

Das Ertragswertverfahren setzt dagegen bei der Ertragsfähigkeit an. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus kann dieser Ansatz deutlich aussagekräftiger sein als der Vergleich mit einzelnen Kaufpreisen. Bei manchen Objekten kann es sinnvoll sein, Ergebnisse mehrerer Verfahren zur Plausibilisierung heranzuziehen.

Das Sachwertverfahren verfolgt wiederum einen anderen Ansatz. Hier stehen insbesondere der Bodenwert und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen im Mittelpunkt. Die drei Verfahren konkurrieren daher nicht automatisch miteinander. Sie beantworten die Bewertungsfrage aus unterschiedlichen methodischen Perspektiven.

Typische Fehler beim Ertragswertverfahren

Die mathematische Berechnung ist nur so belastbar wie die verwendeten Ausgangsdaten. Besonders häufig entstehen Fehler durch:

• nicht marktübliche Mietansätze
• unvollständige Bewirtschaftungskosten
• einen ungeeigneten Liegenschaftszinssatz
• eine pauschal geschätzte Restnutzungsdauer
• einen nicht plausibilisierten Bodenwert
• nicht berücksichtigte Rechte, Belastungen oder Baumängel

Eine einfache Renditerechnung ersetzt deshalb keine Ertragswertermittlung nach ImmoWertV. Das gilt besonders, wenn der Wert als Grundlage für einen Verkauf, eine Finanzierung, eine Vermögensauseinandersetzung oder eine andere wirtschaftlich bedeutende Entscheidung dienen soll.