Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler im Überblick
Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis weitere Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls den Makler. Wie hoch diese Kaufnebenkosten ausfallen, hängt vor allem vom Bundesland und der konkreten Kaufsituation ab. Eine realistische Kalkulation hilft dir, den tatsächlichen Finanzierungsbedarf frühzeitig einzuschätzen.
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Für Notar und Grundbuch kannst du zur ersten Planung mit rund 1,5 bis 2 Prozent rechnen.
- Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Ihre Höhe ist nicht bundesweit einheitlich festgelegt.
- Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können die gesamten Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Makler deutlich über 40.000 Euro liegen.
- Je mehr Nebenkosten du aus Eigenkapital deckst, desto günstiger kann sich das auf die Finanzierung auswirken.
So setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler können den Kapitalbedarf deutlich erhöhen. Diese Kaufnebenkosten müssen Sie deshalb vor der Finanzierungszusage einplanen.
Je nach Bundesland und Maklerkonstellation kann der Unterschied zehntausende Euro betragen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegt allein die Grunderwerbsteuer zwischen 14.000 und 26.000 Euro. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell die Maklerprovision. Für eine belastbare Immobilienfinanzierung zählt deshalb nicht nur der Kaufpreis, sondern die Gesamtsumme des Erwerbs.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Die wichtigsten Kaufnebenkosten lassen sich in drei Gruppen einteilen:
- Grunderwerbsteuer: Sie richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Der aktuelle Steuersatz beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent.
- Notar und Grundbuch: Ein Grundstückskauf muss notariell beurkundet werden. Auch Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und häufig die Grundschuld verursachen Gebühren.
- Maklerprovision: Sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist und ein wirksamer Vergütungsanspruch besteht. Die Höhe ist nicht als einheitlicher Prozentsatz gesetzlich festgelegt.
Zusätzliche Ausgaben wie Gutachten, Renovierung, Umzug oder Versicherungen gehören ebenfalls in Ihre Budgetplanung. Sie sind jedoch keine zwingenden Kaufnebenkosten jedes Immobilienerwerbs.
Grunderwerbsteuer: Der Standort entscheidet über die Höhe
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung berechnet. Beim klassischen Kauf ist das im Regelfall der Kaufpreis. Das Grunderwerbsteuergesetz nennt einen Grundsteuersatz von 3,5 Prozent. Die Bundesländer dürfen davon abweichende Steuersätze festlegen. Deshalb unterscheiden sich die Kosten erheblich.
Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das eine Spanne von 14.000 Euro in Bayern bis 26.000 Euro in Ländern mit 6,5 Prozent. Diese Differenz von 12.000 Euro beeinflusst direkt, wie viel Eigenkapital Sie benötigen oder wie hoch eine Finanzierung ausfallen muss.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Wann fällt weniger Grunderwerbsteuer an?
Die Steuer lässt sich nicht frei verhandeln. Es gibt aber gesetzliche Ausnahmen und Fälle, in denen bestimmte Bestandteile nicht zur steuerpflichtigen Gegenleistung gehören. Erwerbe zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind, können zum Beispiel von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Auch für bestimmte Erwerbe zwischen Ehegatten oder im Zusammenhang mit einem Nachlass enthält das Gesetz Ausnahmen.
Bewegliche Gegenstände können ebenfalls relevant sein. Wird etwa eine gebrauchte Einbauküche mitverkauft und im Kaufvertrag mit einem nachvollziehbaren eigenen Wert ausgewiesen, gehört dieser Teil grundsätzlich nicht zum Grundstück. Eine künstlich hohe Aufteilung nur zur Steuerersparnis ist jedoch riskant. Der vereinbarte Wert sollte realistisch und belegbar sein.
Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt. Planen Sie die Liquidität daher nicht erst für den Eigentumsübergang ein.
Notarkosten und Grundbuchkosten: Warum 2 Prozent nur ein Planungswert sind
Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Die Kosten von Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Entscheidend sind der Geschäftswert und die einzelnen gebührenpflichtigen Vorgänge. Deshalb gibt es keinen gesetzlich festgelegten Pauschalsatz von 1,5 oder 2 Prozent.
Für die frühe Budgetplanung wird häufig mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch gerechnet. Im Rechner unten verwenden wir bewusst 2 Prozent als konservativen Planungswert. Die tatsächliche Rechnung kann niedriger oder höher ausfallen, insbesondere wenn eine Grundschuld bestellt, bestehende Rechte gelöscht oder zusätzliche Erklärungen beurkundet werden müssen.
Typische Vorgänge sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und bei einer Finanzierung die Eintragung einer Grundschuld. Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich geregelt. Ein Preisvergleich zwischen Notaren senkt die gesetzlichen Gebühren daher nicht.
Maklerprovision: Käufer zahlen nicht automatisch die Hälfte
Die Maklerprovision ist anders als die Grunderwerbsteuer nicht bundesweit als fester Prozentsatz vorgegeben. Entscheidend sind Maklervertrag, Objektart und konkrete Vereinbarung.
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten besondere Regeln, wenn der Käufer Verbraucher ist. Hat der Makler mit beiden Parteien einen provisionspflichtigen Vertrag geschlossen, müssen Käufer und Verkäufer sich grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt und soll die andere Partei einen Teil übernehmen, muss die ursprünglich beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben.
Das bedeutet nicht, dass die Gesamtprovision immer 7,14 Prozent oder der Käuferanteil immer 3,57 Prozent beträgt. Diese Werte kommen in der Praxis häufig als Rechenannahme vor, sind aber kein gesetzlicher Tarif. Bei einem provisionsfreien Direktverkauf beträgt der Käuferanteil null Euro.
Rechner-Tabelle: Kaufnebenkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis
Für ein Rechenbeispiel nehmen wir eine Immobilie in Berlin mit 400.000 Euro Kaufpreis an. Die Grunderwerbsteuer beträgt dort 6 Prozent. Für Notar und Grundbuch setzen wir 2 Prozent als Planungswert an. Für den Makler verwenden wir beispielhaft einen Käuferanteil von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
| Kaufpreis | 400.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer, 6,00 % | 24.000 Euro |
| Notar und Grundbuch, Planungswert 2,00 % | 8.000 Euro |
| Makler, Beispiel 3,57 % | 14.280 Euro |
| Kaufnebenkosten gesamt | 46.280 Euro |
|---|---|
| Gesamtaufwand inklusive Kaufpreis | 446.280 Euro |
| Nebenkostenquote | 11,57 % |
Ohne Makler lägen die Kaufnebenkosten in diesem Beispiel bei 32.000 Euro beziehungsweise 8 Prozent des Kaufpreises. Bei identischem Kaufpreis in Bayern wären es mit den gleichen Annahmen für Notar, Grundbuch und Makler 36.280 Euro. In einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer wären es 48.280 Euro.
So rechnen Sie selbst: Kaufpreis mal Grunderwerbsteuersatz plus Kaufpreis mal Planungswert für Notar und Grundbuch plus Kaufpreis mal tatsächlichem Käuferanteil der Maklerprovision. Kosten für Gutachten, Renovierung, Umzug oder Finanzierung kommen gegebenenfalls zusätzlich hinzu.
Warum Kaufnebenkosten für die Finanzierung so wichtig sind
In unserer Vermittlungspraxis sehen wir häufig, dass Interessenten den möglichen Kaufpreis aus der monatlich tragbaren Kreditrate ableiten, die Nebenkosten aber erst spät vollständig berücksichtigen. Das kann die Finanzierung verändern, obwohl sich am Objektpreis nichts geändert hat.
Viele Banken bewerten es positiv, wenn Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können. Werden zusätzlich zum Kaufpreis auch Nebenkosten finanziert, steigt der Beleihungsauslauf. Das kann die Auswahl an Finanzierungspartnern einschränken und die Konditionen verschlechtern. Wie stark sich das auswirkt, hängt von Einkommen, Bonität, Objektwert und Gesamtkonzept ab.
Deshalb sollten Sie zuerst den Gesamtaufwand ermitteln und danach die passende Immobilienfinanzierung planen. Prüfen Sie außerdem, welche Reserven nach dem Kauf übrig bleiben. Wer das gesamte Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten einsetzt, hat bei kurzfristigen Reparaturen oder Modernisierungen wenig Spielraum.
Auch ein Hausbau ohne Eigenkapital kann in einzelnen Konstellationen finanzierbar sein. Er erhöht jedoch regelmäßig das Risiko und die Finanzierungskosten. Eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises sollte deshalb nur auf Basis einer tragfähigen Haushaltsrechnung und einer realistischen Bewertung der Immobilie entschieden werden.
Welche zusätzlichen Kosten sollten Sie einkalkulieren?
Neben den klassischen Kaufnebenkosten können weitere Posten anfallen. Besonders bei älteren Immobilien lohnt es sich, vor der Beurkundung ein technisches Gutachten oder eine sachverständige Prüfung einzuplanen. Nach dem Kauf können Renovierung, energetische Maßnahmen, neue Möbel und Umzugskosten folgen.
Bei einer kreditfinanzierten Immobilie entstehen außerdem Kosten rund um die Grundschuld. Diese sind teilweise bereits in der Notar- und Grundbuchplanung enthalten, können den tatsächlichen Betrag aber erhöhen. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie zusätzlich Hausgeld, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen prüfen. Diese laufenden beziehungsweise objektbezogenen Kosten zählen nicht zu den Kaufnebenkosten, beeinflussen aber Ihre finanzielle Belastbarkeit.
Praxisregel für Ihre Budgetplanung
Ermitteln Sie die Kaufnebenkosten für das konkrete Bundesland und das konkrete Objekt. Verwenden Sie keine pauschalen 10 Prozent, wenn Sie bereits wissen, ob ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler und bei niedriger Grunderwerbsteuer kann der Betrag deutlich darunter liegen. Mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und Makler kann er darüber liegen.
Für die erste Planung können Sie mit dem tatsächlichen Grunderwerbsteuersatz, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und dem konkret vereinbarten Käuferanteil der Maklerprovision rechnen. Ergänzen Sie anschließend individuelle Zusatzkosten und eine Liquiditätsreserve.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die Höhe hängt vor allem vom Bundesland und einer möglichen Maklerprovision ab. Mit einem Planungswert von 2 Prozent für Notar und Grundbuch ergeben sich ohne Makler etwa 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem beispielhaften Makleranteil von 3,57 Prozent steigt die Spanne auf rund 9,1 bis 12,1 Prozent.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern hat im August 2026 mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. Den höchsten Satz von 6,5 Prozent erheben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich kann eine Finanzierung auch Nebenkosten umfassen, wenn ein Finanzierungspartner das Vorhaben akzeptiert. Dadurch steigt jedoch der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum Immobilienwert. Das kann zu höheren Zinsen, strengeren Anforderungen oder einer kleineren Auswahl an Banken führen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucherkäufer gesetzliche Regeln zur Verteilung. Bei beidseitiger Beauftragung müssen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Bei einseitiger Beauftragung darf die andere Partei nur beteiligt werden, wenn die beauftragende Partei mindestens denselben Anteil trägt. Die konkrete Provisionshöhe bleibt Vereinbarungssache.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind Kaufnebenkosten grundsätzlich private Anschaffungskosten und nicht einfach als Werbungskosten abziehbar. Bei vermieteten Immobilien können Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und bestimmte Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungskosten gehören und sich über die steuerliche Behandlung der Immobilie auswirken. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie steuerliche und rechtliche Besonderheiten Ihres konkreten Immobilienkaufs bei Bedarf individuell prüfen.
Gerne beantworten wir Ihre Fragen.
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