Immobilie bei Scheidung: Verkaufen, auszahlen oder Teilungsversteigerung?

Eine gemeinsame Immobilie macht eine Trennung finanziell und rechtlich anspruchsvoll. Neben der Frage, wer im Haus oder in der Wohnung bleibt, müssen Eigentum, Restschuld, Kreditverträge, Zugewinnausgleich und die Nutzung geklärt werden. Häufig kommen drei Wege infrage: Die Immobilie wird verkauft, ein Ehepartner übernimmt sie und zahlt den anderen aus oder ein Miteigentümer beantragt eine Teilungsversteigerung. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Eigentum, Immobilienwert, Finanzierung und Tragfähigkeit nach der Trennung ab. Dieser Beitrag gibt einen Überblick für privat genutzte Immobilien in Deutschland. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei strittigen Eigentumsfragen, Zugewinnausgleich, Unterhalt oder steuerlichen Folgen sollten Sie einen Fachanwalt beziehungsweise Steuerberater einbeziehen.

Wem gehört die Immobilie bei einer Scheidung?

Entscheidend ist zunächst nicht, wer die Raten bezahlt hat oder wer nach der Trennung im Haus wohnt. Maßgeblich für das Eigentum ist grundsätzlich der Eintrag im Grundbuch. Sind beide Ehepartner je zur Hälfte eingetragen, besitzen beide einen entsprechenden Miteigentumsanteil. Steht nur eine Person im Grundbuch, gehört die Immobilie grundsätzlich dieser Person.

Die in Deutschland ohne Ehevertrag übliche Zugewinngemeinschaft ändert daran nichts. Nach § 1363 BGB wird das Vermögen der Ehegatten durch die Heirat nicht automatisch gemeinschaftliches Vermögen. Erst bei Beendigung des Güterstands kann ein Zugewinnausgleich entstehen. Nach § 1378 BGB erhält der Ehegatte mit dem geringeren Zugewinn grundsätzlich die Hälfte des Überschusses des anderen als Ausgleichsforderung.

Das ist für die Scheidungsimmobilie wichtig: Eigentumsanteil und Zugewinnausgleich sind zwei verschiedene Ebenen. Eine Immobilie kann einem Ehepartner allein gehören und trotzdem den Zugewinn beeinflussen. Umgekehrt bedeutet ein hälftiger Grundbucheintrag nicht automatisch, dass am Ende jeder exakt die Hälfte des aktuellen Immobilienwerts erhält.

Während der Trennung kann außerdem die Nutzung der Ehewohnung gesondert geregelt werden. § 1361b BGB ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die Überlassung der Wohnung an einen Ehegatten, insbesondere wenn sonst eine unbillige Härte droht oder das Wohl gemeinsamer Kinder betroffen ist. Eine solche Nutzungsregelung ändert jedoch nicht automatisch die Eigentumsverhältnisse. Für die Zeit anlässlich der Scheidung regelt § 1568a BGB die Überlassung der Ehewohnung.

Zuerst Immobilienwert und Restschuld feststellen

Bevor Sie über Verkauf oder Auszahlung verhandeln, brauchen Sie zwei belastbare Zahlen: den aktuellen Marktwert der Immobilie und die noch offene Finanzierung. Alte Kaufpreise oder gefühlte Werte sind dafür ungeeignet. Gerade wenn die Immobilie seit mehreren Jahren gehalten wird, kann sich ihr Marktwert deutlich verändert haben.

Eine professionelle Immobilienwertermittlung schafft eine gemeinsame Rechengrundlage. Zusätzlich sollten Sie bei der finanzierenden Bank eine aktuelle Restschuld beziehungsweise Ablösesumme anfordern. Prüfen Sie außerdem, ob weitere Grundschulden, Förderdarlehen oder sonstige Belastungen bestehen. Das schafft früh eine belastbare Grundlage für weitere Entscheidungen.

In unserer Vermittlungspraxis sehen wir häufig, dass sich Konflikte verschärfen, weil ein Ehepartner mit dem früheren Kaufpreis rechnet und der andere mit einem optimistischen Angebotspreis. Ein nachvollziehbarer Marktwert reduziert diesen Spielraum erheblich.

Haus bei Scheidung auszahlen: So funktioniert die Grundrechnung

Soll ein Ehepartner die Immobilie übernehmen, wird meist zunächst der Nettovermögenswert ermittelt. Eine vereinfachte Grundformel lautet:

Marktwert der Immobilie minus offene Immobilienschulden gleich Nettovermögenswert.

Bei hälftigem Eigentum dient die Hälfte dieses Nettovermögenswerts als Ausgangspunkt für die Ausgleichszahlung.

Beispiel: Die Immobilie hat einen aktuellen Marktwert von 520.000 Euro. Die Restschuld beträgt 240.000 Euro. Damit verbleibt rechnerisch ein Nettovermögenswert von 280.000 Euro. Gehört das Objekt beiden zu je 50 Prozent, entspricht der rechnerische Anteil jedes Ehepartners 140.000 Euro.

Diese 140.000 Euro sind keine automatisch feststehende Scheidungsforderung. Die tatsächliche Ausgleichszahlung kann abweichen, etwa durch andere Eigentumsquoten, zusätzliche Verbindlichkeiten, Vereinbarungen der Ehegatten, Investitionen, Nutzungsfragen oder den Zugewinnausgleich. Deshalb sollte die Immobilienübertragung nicht isoliert von der gesamten Vermögensauseinandersetzung betrachtet werden.

Besonders wichtig ist die Finanzierung. Wer die Immobilie übernimmt, muss nicht nur die Auszahlung stemmen, sondern auch die verbleibende Restschuld dauerhaft tragen können. Eine neue oder angepasste Immobilienfinanzierung sollte deshalb geprüft werden, bevor eine verbindliche Übertragungsvereinbarung geschlossen wird.

Der Kredit verschwindet durch die Scheidung nicht

Eigentum und Darlehensvertrag sind ebenfalls getrennt zu betrachten. Haben beide Ehepartner den Immobilienkredit unterschrieben, haften sie gegenüber der Bank regelmäßig weiterhin als Gesamtschuldner. Nach § 421 BGB kann der Gläubiger die geschuldete Leistung grundsätzlich von jedem Gesamtschuldner verlangen.

Eine Scheidungsvereinbarung zwischen den Ehegatten bindet die Bank nicht automatisch. Soll nur noch der übernehmende Ehepartner Kreditnehmer sein, muss die Bank der Schuldübernahme beziehungsweise Entlassung des anderen aus der Haftung zustimmen. § 415 BGB macht die Wirksamkeit einer zwischen Schuldner und Übernehmer vereinbarten Schuldübernahme von der Genehmigung des Gläubigers abhängig.

Das ist ein zentraler Prüfpunkt. Wer seinen Miteigentumsanteil überträgt und ausgezahlt wird, sollte nicht davon ausgehen, damit automatisch aus dem Darlehen entlassen zu sein. Bleibt die bisherige Haftung bestehen, trägt die ausgeschiedene Person weiterhin ein erhebliches finanzielles Risiko.

Option 1: Die Immobilie gemeinsam verkaufen

Ein freihändiger Verkauf ist häufig die sauberste Lösung, wenn keiner der Ehepartner das Objekt dauerhaft übernehmen kann oder will. Aus dem Verkaufspreis werden typischerweise zunächst bestehende Immobilienschulden und verkaufsbedingte Kosten berücksichtigt. Der verbleibende Erlös wird entsprechend der Eigentums- und Ausgleichsvereinbarung verteilt.

Bei gemeinschaftlichem Eigentum müssen beide Eigentümer an der Übertragung mitwirken. Grundstücksgeschäfte bedürfen nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Solange die Ehe noch besteht, kann bei Alleineigentum zusätzlich § 1365 BGB relevant werden, wenn die Verfügung wirtschaftlich das Vermögen im Ganzen betrifft.

Ein geordneter Immobilienverkauf hat einen wesentlichen Vorteil: Der Markt entscheidet über den Preis und beide Seiten können den Prozess gemeinsam steuern. Voraussetzung ist allerdings, dass sie sich über Verkaufsstrategie, Mindestpreis, Makler, Besichtigungen und die Verteilung des Erlöses verständigen können.

Option 2: Ein Ehepartner übernimmt Haus oder Wohnung

Die Übernahme eignet sich, wenn eine Person in der Immobilie bleiben möchte und die Gesamtbelastung allein tragen kann. Das ist besonders relevant, wenn Kinder weiterhin in ihrer bisherigen Umgebung wohnen sollen.

Prüfen Sie dabei drei Punkte gemeinsam: erstens die Höhe der Ausgleichszahlung, zweitens die Übernahme oder Neuordnung der Finanzierung und drittens die notarielle Eigentumsübertragung. Die Eigentumsänderung setzt Einigung und Grundbucheintragung voraus; der zugrunde liegende Übertragungsvertrag muss notariell beurkundet werden.

Grunderwerbsteuer ist bei einer Übertragung im Zusammenhang mit der Scheidung nicht automatisch ein zusätzlicher Kostenblock. § 3 GrEStG nimmt unter anderem Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten sowie den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Grunderwerbsteuer aus. Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Finanzierungskosten können trotzdem entstehen.

Option 3: Immobilie vorerst gemeinsam behalten

Ein gemeinsamer Besitz nach der Trennung kann funktionieren, etwa wenn ein Verkauf derzeit wirtschaftlich ungünstig wäre oder ein Elternteil mit den Kindern für eine Übergangszeit im Haus bleiben soll. Dafür brauchen Sie klare schriftliche Regeln.

Festgelegt werden sollten insbesondere Nutzung, Kreditraten, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen, größere Reparaturen, mögliche Nutzungsvergütung und ein späterer Verkaufs- oder Übernahmezeitpunkt. Ohne solche Regeln bleibt die wirtschaftliche Verbindung bestehen und kann neue Konflikte erzeugen. Auch die gemeinsame Kreditverpflichtung läuft weiter, wenn die Bank nichts anderes vereinbart.

Option 4: Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann grundsätzlich jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. § 749 BGB enthält diesen Aufhebungsanspruch. Ist eine Teilung des Grundstücks in Natur nicht möglich, sieht § 753 BGB für Grundstücke den Verkauf durch Zwangsversteigerung und die anschließende Teilung des Erlöses vor. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung bezeichnet und richtet sich insbesondere nach § 180 ZVG.

Die Teilungsversteigerung darf nicht mit einer Zwangsversteigerung wegen unbezahlter Kredite verwechselt werden. Bei der Teilungsversteigerung geht es um die Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft. Sie kann auch beantragt werden, obwohl sämtliche Darlehensraten pünktlich gezahlt werden.

Wirtschaftlich ist sie meist nur die letzte Option. Ein freiwilliger Verkauf bietet regelmäßig mehr Einfluss auf Vermarktung, Zeitpunkt und Preis. Im gerichtlichen Verfahren entstehen zusätzliche Kosten und es besteht das Risiko, dass der Zuschlag unter dem Preis liegt, der bei einem geordneten Verkauf erreichbar gewesen wäre.

180 ZVG sieht unter bestimmten Voraussetzungen Möglichkeiten zur einstweiligen Einstellung vor. Bei einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes kann das Gericht die Interessen der Familie besonders berücksichtigen. Ob und wie lange ein Verfahren aufgehalten werden kann, hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden.

Welche Lösung passt zu welcher Situation?

Ein Verkauf ist vor allem dann sinnvoll, wenn beide einen finanziellen Neustart wollen, keiner die monatliche Belastung allein tragen kann oder die Auszahlung nicht finanzierbar ist. Eine Übernahme passt eher, wenn Einkommen und Finanzierung langfristig ausreichen und ein Wunsch besteht, die Immobilie zu behalten. Der vorübergehende gemeinsame Besitz kann eine Übergangslösung sein, sollte aber ein festes Enddatum enthalten.

Vergleichen Sie nicht nur den Verkaufspreis. Rechnen Sie auch monatliche Kreditrate, Nebenkosten, Instandhaltung, Auszahlung, Finanzierungskosten und Reserven ein. Entscheidend ist, ob die gewählte Lösung nach der Trennung tragfähig bleibt. Eine rechnerisch mögliche Übernahme hilft wenig, wenn danach kaum finanzieller Spielraum für Reparaturen oder unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

Steuern bei Verkauf oder Übertragung prüfen

Neben der Grunderwerbsteuer kann die Einkommensteuer relevant werden. § 23 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken grundsätzlich, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält Ausnahmen für Immobilien, die in den vorgesehenen Zeiträumen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Gerade nach einem Auszug kann die steuerliche Bewertung kompliziert werden. Wenn eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft oder ein Miteigentumsanteil auf den früheren Ehepartner übertragen wird, sollten Sie die mögliche Einkommensteuer deshalb vor Vertragsabschluss prüfen lassen. Das gilt besonders, wenn der ausgezogene Eigentümer die Immobilie nicht mehr selbst bewohnt.

Ablauf: So gehen Sie bei einer Scheidungsimmobilie vor

1. Grundbuchauszug prüfen und Eigentumsquoten feststellen
2. Darlehensverträge, Restschuld und weitere Belastungen erfassen
3. Aktuellen Marktwert unabhängig und nachvollziehbar ermitteln
4. Prüfen, wer die Immobilie vorläufig nutzt und welche Kosten getragen werden
5. Verkauf, Übernahme und zeitweiligen gemeinsamen Besitz wirtschaftlich vergleichen
6. Bei einer Übernahme Finanzierung und Haftungsentlassung mit der Bank klären
7. Zugewinnausgleich, Unterhalt sowie steuerliche Folgen getrennt fachlich prüfen
8. Erst danach eine notarielle Vereinbarung beziehungsweise einen Verkauf umsetzen
9. Eine Teilungsversteigerung nur prüfen, wenn eine einvernehmliche Lösung scheitert