Mieten steigen stärker als Immobilienpreise: Lohnt sich der Immobilienkauf 2026?

Die Mieten für neu abgeschlossene Verträge steigen in Deutschland erheblich schneller als die Preise für Wohnimmobilien. Das zeigt der am 10. November veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Für Kaufinteressenten stellt sich damit die Frage, ob Wohneigentum gegenüber einer Mietwohnung finanziell attraktiver wird. Entscheidend bleiben jedoch die Finanzierungskosten, das verfügbare Eigenkapital und die individuelle Lebensplanung. Stand der Daten und Einordnung: 10. November 2026.

Neue vdp-Zahlen: Mieten und Kaufpreise entwickeln sich unterschiedlich

Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt für das dritte Quartal 2026 eine deutliche Abweichung zwischen Miet- und Kaufmarkt: Die Neuvertragsmieten für Wohnungen erhöhten sich bundesweit um 3,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen dagegen um 1,0 Prozent. Der Mietanstieg übertraf die Kaufpreissteigerung damit um 2,5 Prozentpunkte.

Die Zahlen beschreiben unterschiedliche Märkte. Bei den Mieten werden neu vereinbarte Vertragsmieten betrachtet. Die 3,5 Prozent lassen sich deshalb nicht auf sämtliche laufenden Mietverträge übertragen. Ebenso bedeutet der bundesweite Kaufpreisindex nicht, dass jede Eigentumswohnung oder jedes Haus genau um 1,0 Prozent teurer geworden ist.

Die Datenbasis ist vergleichsweise breit: Laut vdp fließen reale, von mehr als 700 Kreditinstituten finanzierte Immobilientransaktionen ein. Eine Übersicht zur Methodik und zu den Preisindizes veröffentlicht der Verband auf seiner Website. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2026 sanken die Wohnimmobilienpreise geringfügig um 0,1 Prozent.

Eigentumswohnungen verteuern sich um 2,3 Prozent

Innerhalb des Wohnungsmarktes verlief die Preisentwicklung uneinheitlich. Eigentumswohnungen kosteten laut vdp im dritten Quartal 2026 durchschnittlich 2,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1,3 Prozent. Für selbst genutztes Wohneigentum insgesamt ergibt sich ein Anstieg von 1,4 Prozent. Mehrfamilienhäuser legten mit 0,5 Prozent schwächer zu.

Hinter den bundesweiten Zahlen stehen große regionale Unterschiede. In den sieben untersuchten Großstädten erhöhten sich die Wohnimmobilienpreise im Jahresvergleich um durchschnittlich 1,4 Prozent. Hamburg verzeichnete mit 2,4 Prozent den stärksten Anstieg, Stuttgart dagegen einen Rückgang von 0,5 Prozent. Der vdp weist darauf hin, dass diese Großstadtwerte vorübergehend noch auf einer früheren Indexmethodik beruhen.

Kaufinteressenten sollten deshalb konkrete Vergleichsobjekte in derselben Lage, mit ähnlichem Zustand und vergleichbarer Energieeffizienz heranziehen. Ein bundesweiter Index kann die Prüfung eines einzelnen Angebotspreises nicht ersetzen.

Warum hohe Bauzinsen den Immobilienkauf erschweren

Dass die Kaufpreise vergleichsweise wenig steigen, macht die Finanzierung nicht automatisch günstiger. Der vdp verweist auf seit Jahresbeginn deutlich gestiegene Finanzierungskosten. Für Haushalte mit wenig Eigenkapital kann schon ein höherer Kreditzins die monatliche Belastung spürbar erhöhen und das finanzierbare Kaufbudget begrenzen.

Die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank erfasst die Effektivzinssätze neu vergebener Wohnungsbaukredite. Bei einem Finanzierungsvergleich sollten Interessenten auf den effektiven Jahreszins, die Dauer der Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung und die verbleibende Restschuld achten. Zusätzlich kann eine spätere Anschlussfinanzierung teurer ausfallen, wenn das Zinsniveau zum Ende der Bindung höher liegt.

Auch vermeintlich günstigere Angebote können hohe Folgekosten verursachen. Sanierungsbedarf, energetischer Zustand oder anstehende Maßnahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören deshalb in die Kalkulation. Die monatliche Kreditrate allein bildet die tatsächliche Eigentümerbelastung nicht vollständig ab.

Kaufen oder mieten: Was Interessenten jetzt berücksichtigen sollten

Für den Vergleich sollten Interessenten zunächst die passende Mietwohnung und ein tatsächlich verfügbares Kaufobjekt gegenüberstellen. Relevant sind die gesamten Wohnkosten über einen längeren Zeitraum. Bei einer Mietwohnung zählen die Nettokaltmiete, umlagefähige Nebenkosten und mögliche künftige Anpassungen. Beim Eigentum kommen zur Darlehensrate unter anderem laufende Betriebskosten, Instandhaltung, Rücklagen und gegebenenfalls Hausgeld hinzu.

Ein weiterer Unterschied liegt im anfänglichen Kapitalbedarf. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. Welche Positionen zu berücksichtigen sind, erklärt der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Das Eigenkapital sollte diese Ausgaben möglichst abdecken, ohne die Liquiditätsreserve vollständig aufzubrauchen.

Bei der Entscheidung helfen vier Fragen: Wie lange möchten Sie in der Immobilie wohnen? Welche monatliche Belastung ist auch bei ungeplanten Ausgaben tragbar? Wie viel Geld bleibt nach dem Kauf als Reserve? Und welche Kosten entstehen bei einem späteren Umzug oder Verkauf? Besonders bei einem kurzen Planungshorizont können Kaufnebenkosten und mögliche Verkaufskosten schwer wiegen.

Der stärkere Anstieg der Neuvertragsmieten ist deshalb ein Anlass, die persönliche Rechnung neu aufzustellen. Er beweist keinen generellen finanziellen Vorteil des Kaufens. Wer konkrete Finanzierungsmöglichkeiten prüfen möchte, findet Informationen zum Immobiliendarlehen und zur individuellen Finanzierung. Ein Vergleich sollte stets mehrere tragfähige Szenarien berücksichtigen.