Nießbrauch und Wohnrecht: Immobilie übertragen und trotzdem wohnen bleiben

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige überträgt, muss deshalb nicht automatisch ausziehen. Mit einem Nießbrauch oder einem im Grundbuch gesicherten Wohnrecht können sich bisherige Eigentümer wichtige Nutzungsrechte vorbehalten. Beide Modelle unterscheiden sich jedoch deutlich bei Vermietung, Kosten, Flexibilität und steuerlicher Bewertung. Entscheidend ist deshalb, die Rechte vor der notariellen Übertragung präzise zu gestalten und mögliche Folgen für Finanzierung, Erbschaft und Steuern mitzudenken.

Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?

Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht. Nach § 1030 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen daraus ziehen darf. Bei einer Immobilie bedeutet das typischerweise: Der bisherige Eigentümer überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, das Haus oder die Wohnung weiterhin selbst zu nutzen. Er kann die Immobilie grundsätzlich auch vermieten und die Mieteinnahmen erhalten. Genau diese wirtschaftliche Nutzung unterscheidet den Nießbrauch vom engeren Wohnrecht.

In der Praxis wird häufig ein lebenslanger Vorbehaltsnießbrauch vereinbart. Eltern schenken beispielsweise ein Haus an ihr Kind und lassen sich gleichzeitig einen Nießbrauch eintragen. Das Kind wird Eigentümer, kann über das Grundstück aber nur unter Beachtung des eingetragenen Rechts verfügen. Der Nießbrauch selbst ist nach § 1059 BGB grundsätzlich nicht übertragbar. Seine Ausübung kann jedoch einem anderen überlassen werden. Für die Nachfolgeplanung ist diese Trennung zwischen Eigentum und Nutzung besonders wichtig.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es erlaubt dem Berechtigten, ein Gebäude oder einen bestimmten Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Das Recht kann deshalb etwa nur die Erdgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses betreffen. Familienangehörige sowie erforderliche Pflegepersonen dürfen nach dem Gesetz grundsätzlich mit aufgenommen werden. Wird nur ein Gebäudeteil erfasst, können gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen mitbenutzt werden.

Ein Wohnrecht ist auf die persönliche Wohnnutzung zugeschnitten. Es gibt dem Berechtigten nicht automatisch dieselbe wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit wie ein Nießbrauch. Wer später dauerhaft auszieht, etwa wegen eines Umzugs in eine Pflegeeinrichtung, kann deshalb mit einem reinen Wohnrecht deutlich weniger flexibel sein. Gerade bei langfristigen Übertragungen sollte im Vertrag geregelt werden, was in einem solchen Fall geschieht und ob zusätzliche schuldrechtliche Vereinbarungen vorgesehen sind.

Nießbrauch oder Wohnrecht: Wo liegen die wichtigsten Unterschiede?

Für die Entscheidung kommt es vor allem darauf an, wie weit die Kontrolle nach der Eigentumsübertragung reichen soll. Ein Nießbrauch ist meist sinnvoller, wenn der Übertragende die Immobilie wirtschaftlich weiter nutzen können soll. Dazu gehört insbesondere die Möglichkeit, bei einem späteren Auszug zu vermieten und die Erträge zu behalten. Ein Wohnrecht passt eher, wenn ausschließlich die eigene Wohnnutzung abgesichert werden soll und eine spätere Vermietung nicht vorgesehen ist.

Beide Rechte lassen sich außerdem inhaltlich begrenzen. Beim Nießbrauch können nach § 1030 BGB einzelne Nutzungen ausgeschlossen werden. Beim Wohnrecht bestimmt sich der Umfang nach der konkreten Bestellung und, soweit nichts Eindeutiges vereinbart wurde, nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten. Diese Gestaltungsfreiheit ist praktisch relevant: Ein Recht kann beispielsweise nur bestimmte Räume erfassen oder Mitbenutzungsrechte an Garten, Keller und Stellplatz einschließen. Je genauer der Umfang beschrieben wird, desto weniger Auslegungsspielraum bleibt später.

Auch die Kostenverteilung unterscheidet sich. Beim Nießbrauch verpflichtet § 1041 BGB den Berechtigten zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache. § 1047 BGB weist ihm außerdem bestimmte laufende öffentliche und privatrechtliche Lasten zu. Außergewöhnliche Erneuerungen oder größere strukturelle Maßnahmen können dagegen beim Eigentümer verbleiben. Beim Wohnrecht gelten einzelne Vorschriften zum Nießbrauch entsprechend. Trotzdem sollte der Vertrag ausdrücklich festlegen, wer Betriebskosten, Instandhaltung, größere Reparaturen, Versicherungen und öffentliche Lasten trägt.

Wie wird die Immobilie mit vorbehaltenem Nutzungsrecht übertragen?

Der Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Für die dingliche Belastung des Grundstücks ist nach § 873 BGB außerdem die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Eigentumsübertragung und Bestellung des Nießbrauchs oder Wohnrechts werden deshalb vorbereitet. Der Vertrag sollte den räumlichen Umfang, die Dauer, die Kostenverteilung, mögliche Vermietung, Mitbenutzungsrechte und Löschungsvoraussetzungen möglichst eindeutig beschreiben.

Bei der Vertragsgestaltung lohnt es sich zudem, zwischen dinglicher Absicherung und ergänzenden persönlichen Vereinbarungen zu unterscheiden. Das Grundbuch sichert das Nutzungsrecht gegenüber späteren Eigentümern. Der Übertragungsvertrag kann daneben Pflichten festlegen, die das tägliche Zusammenleben oder besondere Lebenssituationen betreffen. Dazu gehören etwa Zutrittsrechte für Handwerker, die Nutzung von Nebenflächen, die Verteilung größerer Sanierungskosten oder ein Verfahren für notwendige Umbauten. Gerade in Familien wirken solche Punkte zunächst selbstverständlich, werden aber nach Jahren schnell zum Streitpunkt, wenn Erwartungen nicht schriftlich festgehalten wurden.

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Rang im Grundbuch. Ein eingetragenes Nutzungsrecht kann den wirtschaftlichen Wert der Immobilie für einen späteren Käufer oder Kreditgeber beeinflussen. In unserer Vermittlungspraxis sehen wir häufig, dass Banken bei belasteten Immobilien genau prüfen, welchen Rang bestehende Rechte haben und welcher Teil des Immobilienwerts tatsächlich als Kreditsicherheit verfügbar bleibt. Wer für den neuen Eigentümer später eine Finanzierung plant, sollte diese Frage deshalb vor der Übertragung mitdenken.

Ein Verkauf der belasteten Immobilie ist grundsätzlich weiterhin möglich. Das eingetragene Recht verschwindet dadurch aber nicht automatisch. Soll ein Nießbrauch oder Wohnrecht vorzeitig aufgehoben werden, verlangt § 875 BGB grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch. Das kann bei einem späteren Verkauf oder einer neuen Finanzierung wichtig werden, weil Käufer und Banken häufig eine lastenfreie oder rangmäßig geeignete Sicherheit erwarten. Eine vorschnelle Löschung kann wiederum wirtschaftliche und steuerliche Folgen haben und sollte deshalb nicht ohne Beratung erfolgen.

Welche steuerlichen Folgen kann die Schenkung mit Nießbrauch haben?

Bei einer unentgeltlichen Übertragung kann Schenkungsteuer relevant werden. Die Bewertung richtet sich nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sowie dem Bewertungsgesetz. Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht hat einen Kapitalwert, der bei der steuerlichen Bewertung der übertragenen Position eine wichtige Rolle spielen kann. Für lebenslange Nutzungen bestimmt § 14 BewG, dass der Jahreswert mit einem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger kapitalisiert wird. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht dafür Tabellen; für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die aktuelle BMF-Tabelle.

Der Jahreswert richtet sich bei nicht in Geld bestehenden Nutzungen nach § 15 BewG grundsätzlich nach den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts. § 16 BewG begrenzt diesen Jahreswert zusätzlich. Je höher der anerkannte Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts, desto stärker kann sich die Belastung auf den steuerlich relevanten Wert der Schenkung auswirken. Eine pauschale Steuerersparnis lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, weil Immobilienwert, Alter der Berechtigten, Umfang des Rechts und familiäre Freibeträge zusammenwirken.

Für Schenkungen gelten persönliche Freibeträge. Nach § 16 ErbStG beträgt der Freibetrag für Ehegatten und Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder regelmäßig 400.000 Euro und für Enkelkinder grundsätzlich 200.000 Euro. Mehrere Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Eine geplante Übertragung sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Frühere Schenkungen können die verfügbare steuerliche Reserve verbraucht haben.

Wichtig: Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei höherwertigen Immobilien, mehreren Begünstigten, Vermietung oder bereits erfolgten Schenkungen sollte die steuerliche Gestaltung vor dem Notartermin individuell geprüft werden. Änderungen am Vertrag nach der Übertragung können andere Folgen haben als eine von Anfang an sauber strukturierte Lösung.

Welche Risiken sollten Eigentümer vor der Übertragung regeln?

Die größte praktische Folge einer Schenkung ist der Eigentumswechsel. Wer das Haus überträgt, bleibt trotz Nießbrauch oder Wohnrecht nicht Eigentümer. Entscheidungen über Verkauf, Beleihung oder weitere Verfügungen liegen grundsätzlich beim neuen Eigentümer, soweit das eingetragene Recht nicht entgegensteht. Deshalb können zusätzliche Rückforderungsrechte sinnvoll sein, etwa für klar definierte Fälle wie Insolvenz, Vorversterben des Beschenkten oder eine Veräußerung entgegen vertraglicher Absprachen. Solche Klauseln müssen individuell notariell und rechtlich geprüft werden.

Auch der Zeitpunkt der Übertragung sollte bewusst gewählt werden. Ein sehr weitreichendes Nutzungsrecht schützt den bisherigen Eigentümer, schränkt den neuen Eigentümer aber stärker ein. Das kann spätere Verkäufe, Modernisierungen oder Finanzierungen künftig erschweren. Umgekehrt schafft ein zu eng formuliertes Recht möglicherweise weniger Sicherheit, als der Übertragende im Alter tatsächlich benötigt.

Ebenso wichtig ist die Alltagstauglichkeit. Wer trägt eine neue Heizung? Wer entscheidet über einen barrierefreien Umbau? Darf ein Teil des Hauses vermietet werden? Was passiert, wenn der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim zieht? Je genauer diese Punkte im Vertrag geregelt sind, desto geringer ist später das Konfliktpotenzial zwischen Eigentümer und Nutzungsberechtigtem. Bei mehreren Berechtigten sollte zudem feststehen, ob das Recht bis zum Tod des zuletzt Berechtigten bestehen soll.

Nießbrauch, Wohnrecht oder Teilverkauf: unterschiedliche Ziele

Eine Übertragung mit Nießbrauch oder Wohnrecht dient häufig der vorweggenommenen Vermögensnachfolge. Der Eigentümer gibt die Immobilie ganz oder teilweise unentgeltlich an Angehörige weiter und sichert die eigene Nutzung. Ein Teilverkauf verfolgt dagegen ein anderes Ziel: Dabei wird ein Anteil der Immobilie gegen Auszahlung verkauft, während der bisherige Eigentümer Miteigentümer bleibt und sich ein Nutzungsrecht sichert. Je nach Vertragsmodell kann dafür ein laufendes Nutzungsentgelt anfallen.

Wer vor allem Kapital aus einer Immobilie freisetzen möchte, sollte deshalb eine Übertragung innerhalb der Familie nicht mit einem Teilverkauf verwechseln. Auf der Hegner-&-Möller-Seite zum Teilverkauf finden Sie die Funktionsweise dieser Liquiditätslösung. Geht es dagegen um einen vollständigen Verkauf, bietet der Überblick zum Immobilienverkauf weitere Informationen. Für eine Schenkung mit Nießbrauch stehen Nachfolge, Nutzungsrechte und steuerliche Gestaltung im Vordergrund.

Für wen eignet sich welches Modell?

Ein Nießbrauch passt häufig zu Eigentümern, die ihr Vermögen frühzeitig übertragen, aber möglichst viel wirtschaftliche Flexibilität behalten möchten. Das gilt besonders, wenn eine spätere Vermietung denkbar ist oder Mieteinnahmen weiterhin zur eigenen Versorgung dienen sollen. Ein Wohnrecht kann ausreichen, wenn die eigene Wohnung dauerhaft gesichert werden soll und die wirtschaftliche Nutzung durch den bisherigen Eigentümer keine Rolle spielt.

Vor der Entscheidung sollten Sie drei Fragen beantworten: Welche Nutzung wollen Sie lebenslang behalten? Welche finanziellen Pflichten möchten Sie weiterhin tragen? Und wie frei soll der neue Eigentümer über die Immobilie verfügen können? Daraus lässt sich ableiten, ob Nießbrauch, Wohnrecht oder eine andere Gestaltung besser zur persönlichen Nachfolgeplanung passt. Bei Immobilien mit Darlehen, Grundschulden oder geplanter Anschlussfinanzierung sollte zusätzlich geprüft werden, wie das Nutzungsrecht die spätere Finanzierbarkeit beeinflusst.