Vorfälligkeitsentschädigung: So berechnet die Bank – und so senken Sie sie

Wer einen Kredit vor dem vereinbarten Ende zurückzahlt, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Bei Ratenkrediten setzt das Gesetz klare Höchstgrenzen. Bei Immobilienkrediten hängt die Summe dagegen vom konkreten wirtschaftlichen Schaden der Bank ab. Entscheidend sind unter anderem Restschuld, Restlaufzeit, Sollzinsbindung und vertragliche Sondertilgungsrechte. Wer die Berechnung nachvollzieht, erkennt schneller, ob die Forderung plausibel ist und welche Möglichkeiten zur Reduzierung bestehen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung gleicht den finanziellen Nachteil aus, der einem Kreditgeber durch eine vorzeitige Rückzahlung eines fest verzinsten Verbraucherdarlehens entstehen kann. § 502 BGB erlaubt eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden, wenn zum Rückzahlungszeitpunkt Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz geschuldet werden. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen muss dieser gebundene Sollzins bereits bei Vertragsabschluss vereinbart worden sein.

Gleichzeitig sinken nach § 501 BGB die Gesamtkosten des Kredits um Zinsen und Kosten entsprechend der verbleibenden Laufzeit. Für die praktische Prüfung ist die Kreditart entscheidend: Bei klassischen Ratenkrediten greifen gesetzliche Höchstgrenzen. Bei Immobilienkrediten gibt es diese pauschale 1-Prozent-Grenze nicht.

So wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten berechnet

Für Allgemein-Verbraucherdarlehen nennt § 502 Abs. 3 BGB zwei Obergrenzen. Die Entschädigung darf erstens höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen. Liegt zwischen vorzeitiger und vereinbarter Rückzahlung höchstens ein Jahr, beträgt die Grenze 0,5 Prozent. Zweitens darf die Entschädigung nicht höher sein als die Sollzinsen, die im Zeitraum bis zur vereinbarten Rückzahlung angefallen wären. Maßgeblich ist damit die niedrigere Grenze.

Rechenbeispiel nach § 502 BGB

Angenommen, die Restschuld eines Ratenkredits beträgt 20.000 Euro. Bis zur vereinbarten Rückzahlung verbleiben 18 Monate. Laut Tilgungsplan würden in diesem Zeitraum noch 900 Euro Sollzinsen anfallen.

Die Restlaufzeit liegt über einem Jahr. Deshalb beträgt die prozentuale Obergrenze 1 Prozent. 20.000 Euro × 0,01 ergeben 200 Euro. Die zweite Grenze liegt bei den noch ausstehenden Sollzinsen von 900 Euro. Da 200 Euro niedriger sind, dürfte die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem vereinfachten Beispiel höchstens 200 Euro betragen. Bei höchstens einem Jahr bis zur vereinbarten Rückzahlung läge die Prozentgrenze bei 0,5 Prozent und damit bei 100 Euro.

Bei Immobilienkrediten rechnet die Bank anders

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins gilt während der Sollzinsbindung eine Besonderheit. Nach § 500 Abs. 2 BGB ist eine vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung in diesem Zeitraum nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Liegen die Voraussetzungen vor, kann die Bank nach § 502 BGB eine angemessene Entschädigung für ihren unmittelbar mit der Rückzahlung verbundenen Schaden verlangen. Die pauschalen Höchstgrenzen von 1 beziehungsweise 0,5 Prozent gelten für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht.

Die Schadensberechnung ist deshalb deutlich komplexer. Bei der häufig verwendeten Aktiv-Passiv-Methode wird vereinfacht betrachtet, welche vertraglichen Zahlungen der Bank entgehen und welche Rendite sie mit einer sicheren Wiederanlage der vorzeitig erhaltenen Beträge erzielen kann. Die Verbraucherzentale erläutert die Grundlogik und die Bedeutung von Sondertilgungsrechten. Von einem rechnerischen Zinsschaden sind ersparte Positionen zu berücksichtigen. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte beeinflussen ebenfalls den ersatzfähigen Schaden.

Eine belastbare Summe lässt sich daher nicht allein aus Restschuld und Vertragszins ableiten. Erforderlich sind mindestens der Darlehensvertrag, der Tilgungsplan, der geplante Ablösetermin, die verbleibende Sollzinsbindung sowie vereinbarte Sondertilgungs- und Tilgungssatzänderungsrechte. Auch die für die Wiederanlage angesetzten Renditen wirken sich auf das Ergebnis aus.

Welche Faktoren die Entschädigung bei Immobilienkrediten beeinflussen

Wie hoch die Forderung ausfällt, hängt vor allem von der verbleibenden Sollzinsbindung, der Restschuld und der Differenz zwischen Vertragszins und der für die Wiederanlage angesetzten Rendite ab. Vereinfacht gilt: Je länger die Bank noch mit den vereinbarten Zinszahlungen rechnen konnte und je ungünstiger sie den zurückgezahlten Betrag wieder anlegen kann, desto größer kann der rechnerische Zinsschaden ausfallen. Umgekehrt kann eine kurze Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zu einem gesetzlichen Kündigungstermin die Entschädigung begrenzen.

Auch vertragliche Flexibilität ist relevant. Bestehen noch Sondertilgungsrechte oder Optionen zur Änderung der Tilgung, darf die Schadensberechnung diese Rechte nicht so behandeln, als wären sie für die restliche Vertragsdauer ausgeschlossen. Prüfen Sie deshalb nicht nur den ausgewiesenen Endbetrag. Vergleichen Sie auch die von der Bank unterstellten Zahlungsströme mit den Rechten, die Ihr Vertrag tatsächlich vorsieht.

Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

Nach § 502 Abs. 2 BGB kann der Anspruch trotz vorzeitiger Rückzahlung ausgeschlossen sein. § 502 Abs. 2 BGB nennt zwei wichtige Fälle. Erstens entfällt der Anspruch, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag zur Absicherung der Rückzahlung abgeschlossen wurde. Zweitens kann keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Ob Vertragsangaben im Einzelfall tatsächlich unzureichend sind, ist eine Rechtsfrage und sollte bei größeren Beträgen fachlich geprüft werden.

Ein weiterer wichtiger Fall betrifft langfristige Festzinsdarlehen. Nach § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann deren Zeitpunkt für die Zehnjahresfrist maßgeblich werden. Wer sich diesem Zeitpunkt nähert, sollte deshalb prüfen, ob eine reguläre Kündigung günstiger ist als eine frühere Ablösung.

So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung senken

Prüfen Sie zuerst die vertraglichen Rechte, bevor Sie über die Höhe der Forderung verhandeln. Noch nutzbare Sondertilgungen können die für die Schadensberechnung relevante Restschuld reduzieren. Auch vereinbarte Möglichkeiten zur Änderung des Tilgungssatzes können für die Berechnung relevant sein. Entscheidend ist, welche Rechte der Vertrag tatsächlich einräumt und wie sie bei der konkreten Berechnung berücksichtigt wurden.

Prüfen Sie anschließend den Berechnungszeitraum. Eine Bank darf ihren Schaden nicht so behandeln, als würde der Vertrag unverändert länger laufen, wenn vorher ein gesetzliches Kündigungsrecht greift. Bei langfristigen Festzinsdarlehen ist deshalb insbesondere der Kündigungszeitpunkt nach § 489 BGB relevant. Lassen Sie sich außerdem erläutern, welche Wiederanlagerenditen und welche Abzüge die Bank angesetzt hat.

Wenn die bestehende Immobilienfinanzierung ausläuft oder abgelöst werden soll, kann eine Anschlussfinanzierung relevant sein. Vergleichen Sie dabei die Gesamtkosten der Alternativen. Bei einem Ratenkredit hilft ein Ratenkreditvergleich bei der Frage, ob die mögliche Zinsersparnis die Vorfälligkeitsentschädigung und weitere Wechselkosten übersteigt.

In unserer Vermittlungspraxis sehen wir häufig, dass Kreditnehmer zunächst nur den von der Bank genannten Ablösebetrag betrachten. Aussagekräftiger ist eine Gegenrechnung: Stellen Sie Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige Ablösekosten der realistischen Zinsersparnis bis zum bisherigen Vertragsende gegenüber. Erst diese Differenz zeigt, ob die vorzeitige Ablösung wirtschaftlich sinnvoll sein kann.

Berechnung der Bank prüfen: Diese Angaben brauchen Sie

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank nach Mitteilung der beabsichtigten vorzeitigen Rückzahlung unverzüglich die erforderlichen Informationen auf einem dauerhaften Datenträger übermitteln. § 493 Abs. 5 BGB verlangt insbesondere Angaben zur Zulässigkeit der Rückzahlung, zum zurückzuzahlenden Betrag und gegebenenfalls zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Beruht die Berechnung auf Annahmen, müssen diese nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt offengelegt werden.

Für Ihre Prüfung sollten Sie Darlehensvertrag, aktuellen Tilgungsplan, Restschuld, Sollzinsbindung und Ablösetermin bereithalten. Markieren Sie zusätzlich alle Klauseln zu Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen. Stimmen die verwendeten Daten nicht mit dem Vertrag überein oder bleibt die Berechnung trotz Nachfrage unklar, kann eine unabhängige fachliche oder rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Bitten Sie die Bank bei Immobilienkrediten außerdem um eine Aufschlüsselung, aus der der zugrunde gelegte Ablösetermin, die angenommenen künftigen Zahlungen, berücksichtigte Sondertilgungsrechte und die wesentlichen Berechnungsannahmen hervorgehen. So können Sie Abweichungen zum Vertrag gezielt erkennen, statt lediglich die Endsumme zu vergleichen.

Wenn Sie zunächst klären möchten, welche Möglichkeiten und Kosten bei einer vorzeitigen Beendigung grundsätzlich bestehen, lesen Sie den Beitrag Kredit vorzeitig ablösen. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich dagegen auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und auf konkrete Prüfpunkte zur möglichen Reduzierung.