So geht ein rechtssicherer Kaufvertrag
Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst schreibt das Gesetz vor, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern droht im schlimmsten Fall die Rückabwicklung des Verkaufs. Lesen Sie hier, was unter anderem in den Kaufvertrag gehört.
Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilientransaktion einig geworden sind. Den Vertrag setzt der Notar auf. Dennoch ist es ratsam, sich vorab beraten zu lassen, etwa von einem erfahrenen Makler oder einem Anwalt. Sie wissen, auf welche Formulierungen es ankommt und welche zusätzlichen Vereinbarungen in den Kaufvertrag gehören.
Mängel an der Immobilie gehören in den Kaufvertrag
Während bei Neubauten eine Gewährleistungspflicht von in der Regel fünf Jahren besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien bekannte Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das sichert Verkäufer wie Käufer ab und vermeidet Streit nach der Unterzeichnung. Ebenso dokumentiert der Kaufvertrag die Termine für die Übergabe der Immobilie und die Zahlung des Kaufpreises.
Übernimmt der Käufer zusätzliche Einrichtungen wie die Einbauküche, Möbel oder das Heizöl im Tank, gehört auch das in den Kaufvertrag, und zwar mit separat ausgewiesenem Preis. Das lohnt sich: Auf mitverkauftes bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Einbauküche für 15.000 Euro und einem Steuersatz von 6 Prozent sparen Käufer so 900 Euro. Wichtig zu wissen: Die finanzierende Bank rechnet Inventar nicht zum Beleihungswert der Immobilie. Wer einen hohen Inventaranteil ausweist, sollte das vorher mit seiner Finanzierung abstimmen.
„Gekauft wie gesehen“: Was der Gewährleistungsausschluss abdeckt
Bei einer gebrauchten Immobilie enthält der Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“. Sie stellt einen Gewährleistungsausschluss dar: Der Käufer kann nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn sich Mängel herausstellen. Allerdings deckt die Klausel nur offensichtliche Mängel ab, etwa erkennbare Risse in der Fassade oder ein sichtbar undichtes Dach. Für versteckte Mängel wie Schimmel unter der Tapete greift der Ausschluss nicht ohne Weiteres. Arglistig verschwiegene Mängel kann der Verkäufer nie ausschließen (§ 444 BGB), etwa wenn er vom Schimmel wusste und ihn vor der Besichtigung übertapeziert hat. In solchen Fällen haftet er trotz Klausel.
Warum der Notar Pflicht ist
Da beim Immobilienverkauf ein großes Vermögen den Eigentümer wechselt, verlangt der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung. Der Notar ist neutral, belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite und sorgt dafür, dass die Transaktion nach den gesetzlichen Vorgaben abläuft, von der Auflassungsvormerkung bis zur Kaufpreisfälligkeit. Für Notar und Grundbuchamt zusammen fallen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises an, die in der Regel der Käufer trägt.
Damit beide Parteien den Vertrag in Ruhe prüfen können, soll der Entwurf rechtzeitig vor dem Termin vorliegen. Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, sind zwei Wochen sogar gesetzlich vorgeschrieben (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Auch unter Privatleuten ist diese Frist eine sinnvolle Richtschnur. Nutzen Sie die Zeit und lassen Sie den Vertragstext bei Unsicherheiten von einem Anwalt prüfen.
Für Käufer entscheidend: Zum Notartermin muss die Finanzierung stehen, denn nach der Beurkundung sind Sie an den Vertrag gebunden. Als Kreditvermittler sorgen wir dafür, dass Ihre Finanzierungszusage rechtzeitig vorliegt und die Zahlungstermine im Kaufvertrag zu Ihrem Darlehen passen. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gern.
030 – 2000 399 66
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater und/oder Finanzierungsexperten klären.