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Berlin - Aussicht auf Spree

Immobilienblase in deutschen Großstädten?

Noch Anfang des Jahres erklärte Dr. Andreas Dombret, Vorstand der Deutsche Bundesbank, der Leipziger Volkszeitung in einem Interview, dass von einer Immobilienblase zum gegenwärtigen Zeitpunkt in Deutschland keine Rede sei. Ob Herr Dombret schon Kenntnis über den Finanzstabilitätsbericht 2012 hatte, der aktuell von der Bundesbank publiziert wurde?

Den Bericht interpretierte die Süddeutsche Zeitung Online zumindest als Warnung der deutschen Bundesbank über die Bildung einer Immobilienblase. Die Bundesbank drückt sich etwas vorsichtiger aus. In ihrem Bericht diagnostiziert sie das „Indiz zur Preisübertreibung“. Diese Entwicklung lokalisiert die Bundesbank besonders in deutschen Ballungszentren.

Im letzten Jahr stiegen, laut Bericht der Bundesbank, in einigen Regionen die Immobilienpreise stärker als die Mietpreise. Diese Entwicklung nimmt die Bundesbank als Zeichen für den Trend zur Preisfehlbildung. Die Mietrendite ist ein wesentlicher Faktor für die Beurteilung des Werts einer Immobilie.

Tatsächlich gab es in Deutschland in den letzten Jahren einen Immobilienboom, zumindest was die Entwicklung der Immobilienpreise betraf. Die Bundesbank schreibt das unter anderem einer „internationalen Preiskorrektur“ zu. Von 1990 bis 2008 stagnierten die Preise in Deutschland, während im Großteil Europas ein steter Gewinn mit Immobilien zu erzielen war. In den Jahren danach holte Deutschland kräftig auf. Die Finanzkrise tat ihr Übriges. Viele europäische Investoren tragen ihr Geld jetzt lieber nach Deutschland, das ihnen derzeit als sicherer Hafen für die Realwertsicherung ihrer Vermögen gilt. Mit Wertpapieren, Staatsanleihen oder der schwäbischen Hausfrauenmentalität können in Anbetracht des gegenwärtigen Zinsniveaus keine Gewinne, ja noch nicht einmal der Werterhalt jenseits der Inflationsrate erreicht werden. Dass die Mehrzahl der Investoren sich für den Sachwert einer Immobilie entscheidet, ist eine Reaktion auf die europäische Finanzsituation. Die dadurch erhöhte Nachfrage wirkt sich unmittelbar auf die Preisentwicklung aus. Die Nachfrage speist sich aber nicht nur aus Investoren des In- und Auslands, sondern auch aus deutschen Häuslebauern, die die Gunst der Stunde nutzen und Mithilfe der günstigen Zinsen ihren Wohneigentumserwerb finanzieren. Bei den Sparkassen und Genossenschaftsbanken gingen 2012 50% der Kredite in die Immobilienfinanzierung.

Der erhöhten Nachfrage steht mitunter ein ungenügendes Angebot gegenüber. Das geht auch auf das Konto eines nachlässig betriebenen Wohnungsbauwesens in den letzten Jahren. Der staatliche Wohnungsbau ist in manchen Gebieten fast vollständig zum Erliegen gekommen. Das spüren vor allem Wohnungssuchende in Ballungszentren wie München oder Hamburg. Diese Städte stehen auch ganz oben auf der Liste der Bundesbank, in denen die „Preisübertreibung“ merklich ist. Hier besteht zukünftig ein dringender Handlungsbedarf von staatlicher und privatwirtschaftlicher Seite.

Als Berliner Unternehmen interessiert uns nicht zuletzt die Entwicklung des Immobilienmarktes vor unserer Haustür. Was in München, Hamburg oder Frankfurt passiert, gilt aktuell (noch) nicht für die deutsche Hauptstadt. Das wissen auch die Investoren, die, wie wir aus eigener Erfahrung wissen, den Berliner Immobilienmarkt zurzeit stark frequentieren. Im Moment sind es unsere Kollegen, die Interessenten und Kapitalanleger aus Russland betreuen. Sie berichten nicht nur von einer gestiegenen Nachfrage nach unseren Objekten in Berlin und Umgebung, sondern auch nach unseren Angeboten im Bereich der Projektentwicklung.

Auch wenn die Immobilienwirtschaft am Boom kräftig mit verdient, würde sie im Falle einer Blase – die früher oder später platzen würde – der eigentliche Leidtragende sein. Eine stabile und solide Preisentwicklung nutzt nicht nur dem Käufer, sondern auf lange Sicht auch dem Verkäufer.


Wie und wo bekomme ich die beste Immobilienfinanzierung?

In der letzten Woche hat Stiftung Warentest einen Ratgeber zur Immobilienfinanzierung veröffentlicht. Die über 200 Seiten umfassende Lektüre unterscheidet zwischen der Bau, Kauf- oder Modernisierungsfinanzierung, der Finanzierung eines Eigenheimes oder Mietshauses und der Erst- oder Anschlussfinanzierung. Wie weitläufig der Begriff der Immobilienfinanzierung ist, wird in dieser Zusammenstellung deutlich.

Die Konditionen eines Immobiliendarlehens hängen aber nicht nur am Verwendungszweck, sondern auch an den jeweiligen Finanzierungskonzepten der Banken und Finanzdienstleister. Hier ist das Kapitel Wer soll ihr Finanzier sein? interessant. Die Redaktion stellt die Finanzierungskonzepte für Selbstnutzer und Vermieter vor und erklärt das „klassische Annuitätendarlehen“ zur ersten Wahl der Immobilienfinanzierung. Weiterhin werden die „Bausparlösung“ und die „Versicherungslösung“ beschrieben. Unter „Bausparlösung“ versteht die Redaktion die Verwendung eines Bausparguthabens und die Aufnahme eines Darlehens. Diese Variante bietet sich, laut Stiftung Warentest, als Alternative für Selbstnutzer. Dagegen kombiniert die „Versicherungslösung“ ein Festdarlehen mit den Leistungen einer Kapitallebensversicherung.

Einen breiten Raum nimmt das Kapitel Finanzielle Spezialitäten ein. Hier werden verschiedene Finanzprodukte und Optionen vorgestellt, die eine Immobilienfinanzierung günstig und sicher gestalten. In der Summe gibt Stiftung Warentest jedem, der über eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung nachdenkt, wertvolle Informationen an die Hand.
Gerade einmal zwei Wochen vor der Publikation des Ratgebers, veröffentlichte Stiftung Warentest die Auswertung der Testergebnisse zu Kreditangeboten in der Bau- und Immobilienfinanzierung. Während des Testzeitraums holte Stiftung Warentest Angebote zur Finanzierung einer Eigentumswohnung von 146 Bankfilialen ein. Lediglich zwei Banken überzeugten. Im weiteren Testverlauf fanden Beratungsgespräche in 21 Banken und Vermittlungsgesellschaften statt. Fazit dieser Runde: Noch nicht einmal die Hälfte der Institute erhielt in der Bewertung die Note befriedigend. Teilweise waren die Informationen unvollständig und die Kredite, gemessen an den Gegebenheiten des Marktes, viel zu teurer. Auch die Gestaltung der Kreditkonditionen ließ zu wünschen übrig. Kreditraten wurden zu hoch angesetzt oder die Kreditsumme ging über den Bedarf der Finanzierung hinaus. Der Tipp aus der Finanzredaktion der Stiftung Warentest hieß deswegen ganz klar: Bereiten Sie sich auf Ihr Gespräch bestens vor, um einer fehlerhaften Beratung entgegen zu wirken.

Hegner und Möller unterscheidet sich von den Dienstleistungen der geprüften Institutionen. Wir beraten bankenunabhängig und sind nicht an die Vermittlung hauseigener Konditionen gebunden. Wir vergleichen die Angebote einer Vielzahl von Banken und suchen gemeinsam mit Ihnen den Immobilienkredit, der Ihrer individuellen Situation entspricht, Vorteile bündelt und garantiert das beste Angebot des Finanzmarktes ist.


Kreditkonditionen für Verbraucherdarlehen gemäß §6a PAngV (Bonität vorausgesetzt): Nettodarlehensbeträge: 1.000,- bis 300.000,- EURO; Vertragslaufzeiten: 12 bis 240 Monate; eff. Jahreszins: 1,93% - 15,99% (bonitätsabhängig); fester Sollzinssatz p.a. ab 1,92% Repräsentatives Beispiel nach §6a PAngV: Nettodarlehensbetrag: 5.000,- EURO; Vertragslaufzeit: 72 Monate; Monatliche Rate: 82,62 EURO; Gesamtbetrag: 5.948,91 EURO; effektiver Jahreszins: 6,06%; fester Sollzinssatz p.a.: 5,90%